楼市调控持续深入要走出“混沌”还得看执行

2010/6/15 20:18 作者:蓝色白羊点击:1183 评论：0 条【大中小】

从房贷新政到土地增值税清算，再到二套房认定标准确认，一系列与“国十条”配套的重要细则悉数登场。在经历一个多月的调整和观望之后，楼市现状怎样？消费者在政策持续收紧之时该咬牙闯关还是继续观望呢？楼市僵局究竟何时才能打破？近两个月以来，记者跟踪采访了链家、我爱我家、中原地产等多家房地产中介机构，试图从二手房市场的情况来观察调控政策从出台到落实过程中楼市的不同变化。

调控发力影响几何

5月底，我爱我家的经纪人小陈显得比月初忙碌不少,照他的话说“手头的客户多了，除租房客外还有几单二手房成交。”记者发现新政出台近两个月以来，市场从最初的步入冷清，即少人问津、成交量下降，到以租代买、看多买少，再到如今成交量持续上升，二手房市场呈现出“过山车”运行态势。

北京中原地产市场研究员张大伟告诉记者：“新政后，二手房成为楼市的主力，占比达到近75%。”从以往数据来看,2003年至2006年间，北京市房地产市场交易中一二手房之比从6.25∶1降至3.31∶1。随着新建住宅量的不断减少及位置郊区化的影响，二手房成交占比逐渐与新建住宅靠近，2008年占比达到50.69%，首次超过新建住宅；2009年从一季度的54.6%一路上涨到四季度的近65%；2010年4月上半月，首次上涨到了65.5%，从4月15日以后则首次突破7成，达到了74.6%。

“新政以来，政策性住房签约数量明显上升”,张大伟认为这是市场出现的第二个明显变化。北京房地产交易管理网统计显示：6月首周签约149套政策用房，相比5月首周上涨了282.1%，相比上周上涨幅度达65.6%。业内人士普遍认为，京版12条政策针对政策性用房的政策正加速落地。

此外，宏观调控政策的继续细化使得市场继续降温，京深沪等地楼市成交面积不断下滑，商品房存量逐渐回升。中国指数研究院的数据显示，在监测的30个城市中有29个城市成交面积环比下跌，半数城市成交量下跌接近或超过50%；10个重点城市成交面积环比全部下跌。北京房地产交易管理网显示，6月首周，北京商品房市场自2009年来首次出现了日均不足百套的住宅成交。

咬牙闯关还是继续观望

从国家统计局发布的最新数据来看，5月份商品房销售面积比上月下降15.8%，同时全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.2%，二手住宅销售价环比下降0.4%，楼市价格的回落不如销售面积的下降明显。在楼市的冷清和价格的坚挺对峙时，消费者也在买与不买之中艰难抉择。记者从链家地产经纪人黄先生处接触了这样两位客户。

5月底，在北京参加工作两年的张小姐终于下定决心出手了：在家人资助下付了三成首付，在城区买了套二手房。尽管从此背负贷款压力，她还是松了口气：“终于有房了，而且交房后可以直接入住，又离单位近。不管今后涨还是跌，该买还是得买。”

同时，另一位购房者马女士多处看房一月有余，还是选择继续观望。她认为，“房价终会再降吧。”

从事房地产经纪三年多的黄先生告诉记者，现在成交的都是刚需，而且房子地段好、预计下调幅度不大。但总体上说这段时间还是看房的人多，大都属于先熟悉一下房子及社区周边情况为买房做准备。

我爱我家的小陈说，拥有多套房产的业主压力倍增，有些业主急于用钱，因此议价空间大，不着急的还在观望。张大伟认为，受累于近期成交量的节节下滑和政策从紧预期的增强，二手房价率先出现了明显下降。他认为，可以在一些局部区域比如学区房及轨道房等地段考虑置业。

一位业内人士对记者说，其实楼市并不缺少需求，但由于价格与市场预期之间存在较大的差距，因此消费者观望情绪仍然浓厚。如果让利空间能够符合市场的预期，那么后市成交量将会出现一定幅度的回升。

调整到位执行定乾坤

记者以二套房购买者的身份联系了多家中介机构，当问及二套房首付比例是否有商量余地时，几家中介最初都表示“与我们合作的银行多，可以帮忙想办法”。他们所说的办法是指按首套房来操作，力争做到“少首付多贷款”。可在多方联系后，记者得到的答复均是“太严格了，只能按照二套房首付50%付款，别无他法”。随后记者又电话联系了几家商业银行，均“无果而终”。银行等金融机构执行既定政策的速度之快、之严格也出乎市场预料，房产中介表示这对于打击投机客的确起到了一定的作用。

对于如何执行已出台的政策，也有业内人士表示了担忧。如土地增值税清算不光程序复杂、需要投入较多人力，还涉及地方政府与开发商的利益纠葛，二套房的认定仍须防止部分商业银行打“擦边球”的逐利行为，这些都给顺利执行政策增添了难度。

记者注意到，似乎是看到了土地增值税清算的难度，国税总局6月又下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》，将目前的土地增值税预征率和清算环节的核定征收率进行调整。分析人士认为，这些做法的目标只有一个，如果清算难度太大，那么就通过预征收和核定征收的严格管理来增加开发商成本。

执行定乾坤，这话一点也不假，尤其是在楼市调控政策效应逐步显现的关键时期，更要避免因执行不到位而影响了调控效果。