6月楼市房源供应惊现井喷急性新拐点或已降临？

2010/6/17 11:36 作者:一切随心点击:1095 评论：0 条【大中小】

来源：长株潭房产网
　自4月中旬楼市新政出台后，苏州楼市急剧降温，陷入调整迷局，5月的苏州楼市可以说是不见“红火”的“红五月”，在传统的销售旺季里，成交量却是大幅跳水，整个5月成交同比骤降八成，观望氛围浓郁。5月苏州楼市迎来了不同往年的冷清，新政满月成为最主要的因素，新政效应显现。房产新政效果主要表现在成交量的持续低迷，甚至有多个区在本月出现了连日零成交，苏州楼市的遇冷期在不断延续，6月苏州低迷楼市会否延续？

　　从新政实施以来，苏州举办了三次大型房展会，4月16日-4月19日的苏州春季购房节熙熙攘攘到五一住博会三三两两的购房者再到5月21日-5月24日吴中春季房展会门可罗雀，人气一次不如一次，可见开发商大费周章的想要吸引购房者的关注及购买，但效果并不理想。在浓郁的观望氛围下，开发商与购房者之间形成的对峙很难打破，多数购房者依然在持币观望，顺势而动，但从5月末有所回暖的趋势来看，除去保障性住房成交等因素，随着对政策解读的深入，地方细则推出等原因，购房者心理出现了细微的变化，高端房产的逆势而上。告别了“黑色”5月，6月初苏州楼市变幻莫测，在降中有升，升中有降，苏州楼市买卖双方将呈现何许动态？销售状况又如何？6月楼市是否迎来转折点？

　　苏州楼市6月成交量小幅回升高端楼盘“逆市飘红”

　　根据365地产家居网显示，苏州楼市2010年5月份住宅类房源共成交1499套，同比减少7252套，下滑幅度82.87%，环比减少4902套，下滑幅度76.58%；成交总面积为163259.81平方米，同比减少942640.92平方米，下滑幅度85.24%，环比减少570358.32平方米，下滑幅度77.75%；成交均价为9384.94元/平方米，同比上涨2519.33元/平方米，上涨幅度36.69%，环比减少899.29元/平方米，下滑幅度8.74%。成交量较去年同期减少83.09%，较上月减少76.58%，市场延续了4月新政实施而下落的成交势头，整个市场在观望中成为近年来五月的最低成交量。

　　相比5月的楼市低迷，6月从成交量呈现了上升趋势。根据365地产家居网统计汇总，从6月初至今的两周成交量来看，两周的总成交量高达1122套，各区成交量排名从高到低依次是：新区两周总成交量为544套，再度夺魁；园区两周总成交量为265套；吴中区两周总成交量为119套；相城区两周总成交量为56套；金阊区两周总成交量为49套；沧浪区两周总成交量为66套；平江区两周总成交量为23套。整体去化量为3%。高新区在两周连续十天撑起总成交的半边天。因此，从整体情况来看，苏州楼市仍是依靠热点区域支撑着，其它各片区相对来说成交量情况不敢恭维，特别是吴中区，热度大减，面对新政，有点延迟反应。园区则持平稳状态，在楼市中依然是佼佼者。

　　22盘6月“探市” 吴中区上位、园区推盘热情骤减

　　在“新政”组合拳的打击下，苏州楼市十分冷静，开发商和购房者之间的冷战持续至今。楼市成交量也是起伏不定，“量跌价涨”、“量价齐跌”成为近阶段的主旋律。在告别5月苏州楼市成交量不足2000套的惨淡事实，5月低温已成了不可逆转之势，但面对已经到来的6月，苏州楼市或扭转乾坤。

　　据365地产家居网不完全统计，6月将有22个新老盘探市，将有近3500套房源逆市突围，从新入市的3500套房源中，公寓以近1300套房源成为主力军。

　　最受瞩目的园区，历来都是开盘量最大的，关注率最高的区域。但在6月有“集体罢工”之势，打破常规，转嫁吴中区。园区在6月仅有三盘推新房源，地图预计6月份开盘，6月14号接受预约，将推出写字楼，主打为120平米，另有面积为70—300平米，预计价格13000元/平米。

　　以风光秀美著称的吴中区逐渐成为苏州楼市的风向标，而区域内的环太湖板块、南苏州板块、木渎板块更是成为吴中区的三大法宝在6月均有新动向，将有8个新老盘推出新房源，成为支撑6月楼市最重要的一部分，从以上数据可以看出，6月苏州楼市将出现整体供大于求，也就是说，存货不少。就当下苏州市场来看，虽然房价一直坚挺，市场持币观望情绪也十分浓厚，但是仍然存在大量的刚性需求者，这一部分人群成为高价房的买单者。未来开发商与购房者的拉锯博弈中，谁将成为最后的胜利者，目前将成为未知数。单从6月的推盘量来看，可见开发商有“背水一战”之势，种种现象表明，6月楼市毕现新拐点。综合多方面来看，楼市仍有点“雾里看花”，苏州6月份的成交量或将成为2010年下半年楼市的风向标。

　　难抵新政“重创” 苏州6盘价格松动或迎“降价潮”

　　5月新政满月，楼市宏观政策细则紧锣密鼓地出台，地方政策的协助打压，对高企的房价继续施加压力，特别是房产税推出步伐的加快。最严厉的“认房又认贷”的二套房认定标准，更使得房地产市场陷入深度观望中。随着5月楼市成交惨淡，开发商早已坐不住，难抵多重政策的打压，6月初6家楼盘率先价格松动，作为应对之策，最高出现2000元/平米的价格下滑。

　　或许因5月楼市成交量严重受挫，部分开发商在无奈之下6月楼盘小幅度降价，如中金玫瑰湾项目地图价格下滑比较大，其他5盘均降价幅度较小。

　　6盘楼盘的价格松口或许给一些购房者吃了“定心丸”，或许在6月将继续出现降价楼盘，苏州楼市将逐渐恢复理性。部分刚需者抓此良机，及时出手；而仍有相当大一部分购房者持币观望，盼望价格再有所降，6月4日晚有关二套房贷额规定也许进一步加剧了购房者降价心理。由此可以看出，6盘率先降价是向楼市释放出的“降价”信号。在调控政策的频频发力下，预测下半年全国各地楼市将会相继出现“降价潮”。

　　苏州楼市新细则又将出炉新鞭笞落地“意欲何为”

　　在中央的房地产新政出台后，各地也相继出台了一系列细则。通过对这些细则的比较我们可以发现，其明显出现了定调不一的情况，这也进一步加剧了市场的迷茫情绪，使楼市的短期走势受到了明显的影响。

　　政府调控的功能到底有多大？五月楼市的成绩单足以证明，新政效应显现明显。据苏州住建处相关人士表示：继“预售面积一次要达3万平方以上”、“三个月内不能涨价”等调控细则后，苏州楼市近期还将出台货币政策。政策规定：开发商必须在银行建立专门储蓄帐户，实行专款专用，旨在加强开发商资金运用的安全性。

如果说苏州楼市调控细则稍显“温柔”，那么，被市场视为房价调控“杀手锏”的房产税改革又立于风口浪尖。《国务院批转发展改革、改革重点工作意见的通知》中，明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。

　　前无论是房贷还是契税或是营业税的收紧，都是对房产交易环节的调控，而房产税的出台，则是对保有环节的调控。

　　它增加的住房持有成本是刚性而持续的，持房者将会对成本和收益进行审慎权衡，一部分炒房者将会抛售房源，这将增加市场供应，并给价格带来下行压力。综合前期二套房贷收紧的政策影响，目前各地楼市已经陷入深度观望状态。

　　在新政策的不断出台，老政策的效应持续显现，6月苏州楼市下一步怎么走依然是未知数，开发商如何应对及购房者会如何改变观望心态？苏州楼市依然处于迷茫中，只待政策明朗后有一个正确的方向，让我们敬请期待。