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调控政策发力 各地楼市将会相继出现"降价潮"

2010/6/14 12:05 作者:善解人衣 点击:1553 评论:0 条 【
长株潭房产网) 5月份,楼市宏观政策细则紧锣密鼓地出台,对高企的房价继续施加压力,特别是房产税推出步伐的加快。最严厉的“认房又认贷”的二套房认定标准,更使得房地产市场陷入深度观望中。在市场上,降价促销本不是什么稀罕的事,可是,最近一则万科每平米下降5000元的新闻,使人极为震撼,下降5000元是什么概念?相对重庆等二线城市来说,完全可以买一平米的房子了,由此可以看出,这是向楼市释放出的“降价”信号。在调控政策的频频发力下,专家预测下半年全国各地楼市将会相继出现“降价潮”。

  “降价潮”从深圳蔓延

  据报道,5月末,深圳本地企业佳兆业率先“破局”,旗下三个在售楼盘以“周年庆”之名降价促销;紧接着是万科,6月4、5日晚,万科位于深圳龙岗的清林径和万科第五园四期两项目,均下调价格开盘,每平方米降价5000元,最大下降幅度达两成。

  跟随品牌房企的脚步,深圳其他楼盘也纷纷下调价格。据中原地产数据显示,深圳目前已有36个楼盘降价。在降价促销的作用下,深圳房价终跌破均价18000元的关口。据世联地产数统计显示,月初,深圳市新房均价大幅下跌,仅17575元/平方米,环比跌幅为14%。

  早在之前,总部位于广州的恒大已经开始8.5折促销,由恒大打响了第一枪“降价”的第一枪,富力地产也对旗下项目实行优惠。

  从全国范围来看,出现“降价潮”的不仅是深圳,也不仅是万科,将有越来越多城市和开发商,加入到降价阵营。从恒大、万科到绿地、合生,楼市降价潮正在从广深蔓延至长三角、环渤海,而且蔓延速度非常快,品牌房企充当了降价急先锋。

  6月7日,上海本地房企绿地集团宣布,在全国41个城市共100多个项目,开展“优惠月”减价活动,均价降约两成。绿地位于上海松江的蔷薇九里项目,降幅约为18%;位于上海宝山的公园壹品项目,直降约3000元/平方米。

  北京区域多个楼盘价格已有松动。在此背景下,合生创展近日表示,“为了庆祝集团成立18周年”,北京全线产品均有一定的优惠折扣。

  随着调控的进一步深入,“降价潮”将会从深圳开始蔓延。供应量在下半年将大幅增加,一线城市的开发商,或将不得不迎来残酷的价格战。

  为何楼市会出现“降价潮”

  今年新政出台以来,部分开发商一再宣称不降价,为何突然集体进行大幅优惠降价?

  一方面,2010年5月31日,国务院下发《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》,明确“逐步推进房产税改革”,使绝大多数业内人士感觉到“房产税渐行渐近”。

  6月8日,更有消息称,上海最近已经给中央上报了关于房产税的两套方案,A方案是“老人老办法”,即在新的房产税没出台前买的房子都不征税,不管三套还是四套,而房产税出台后买的第一套不征、第二套人均70平方米以下不征,第二套人均70平方米以上及第三套以上的征。B方案则是新房和老房都征税,第一套和第二套人均70平方米以下不征,但人均70平方米以上及第三套以上的,不管是新房还是老房都要征。

  另一方面,6月4日,住房和城乡建设部、央行、银监会发出通知,对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。二套房贷认定终于有了明确的执行标准。作为“新国十条”的配套政策,对个人申请商业性住房贷款的二套房认定遵循“以家庭为单位、认房又认贷”原则,精准遏制了投资者,同时改善型购房者也难免误伤。

  第三,完成销售目标压力渐大,房企资金链紧张。去年众多房企销售创出历史新高,在乐观气氛下纷纷调高今年销售目标。在房地产调控有保有压的情况下,各房地产企业要完成今年度的销售目标,压力渐大。

  在已发布5月销售业绩报告的14家上市房企中,环比仅一家月报飘红,而一些业绩滑落的房企虽表面信誓旦旦不轻言降价,但实际上已在考虑价格的调整。

  专家指出,房企资金压力的增大,必将导致房地产开发投资增速的下滑以及房屋价格的下行。广东省房协会长蔡穗声分析认为,在这一轮的调整当中,迟早会发生降价,只是时间和幅度的问题。

  “开发商暂时不差钱,但多数企业难以承受半年不卖房的压力;另外,部分一线地产商还有战略目标,比如通过促销扩大市场占有率,从而在愈演愈烈的地产巨头竞争中处于有利位置。”杨红旭说。

  综上述三点原因,可见,开发商的降价并非是自愿的,而是迫不得已。

  楼市“降价潮”众说纷纭

  从国家统计局6月10日发布1至5月全国房地产市场运行情况来看,5月份,中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%,涨幅比4月份缩小0.4个百分点;数据显示,这也是同比涨幅在今年的首次回落。

  对于房价的走势,陈劲松认为,“趋势已经非常明显了,全国成交量和价格的增速已经大幅下滑。”随着新货上市量越来越大,开发商资金回笼压力也就越大。目前短暂的均衡不会超过两个季度,不迟于今年第四季度,开发商的资金链将会极度恶化。而博弈均衡状况改变后,必然会出现房价较大的降幅。

  经济学博士马光远的观点是,在政策层面的持续加压,将打消开发商利用欧元危机再次让调控政策放松的幻想。一线城市的成交量在5月份继续下滑,以北京、上海和深圳为例,北京二手房5月份成交量环比降58.8%,上海环比降69.0%,深圳环比降24.1%。中国指数研究院的统计数据也显示,一线城市5月成交量“腰斩”,在监测的30个城市中,成交面积几乎全线下跌。至此,基本可以判断:房价的观望期已结束,全国范围的降价潮将会如期而至。

  牛刀说,这一轮的调控是中央政府作出的决定,也是市场内在动力的推进。没有市场内在动力的有力推进,仅仅依靠政府这只看得见的手,也是不能迅速产生成效的。但是,仅仅只是爆发降价潮,还远远没有达到调控的目标,此行任重大道远。政府还将从产业政策、财税政策和货币政策上解决市场资金的合理流向,努力提高城乡居民的收入水平,以消费拉动内需,促进民营资本扩张,推动实体经济的全面振兴。所以,降价潮的爆发是必然的,也表明大多数开发商是明智而理性的,也表明中国楼市在开始恢复理性,在开始健康运行。
 

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