长沙:商业地产潜力巨大下个金矿在于商圈细分

2010/3/26 13:05 作者:蓝色白羊点击:1175 评论：0 条【大中小】

邵宣、朱文军、陶继锻（按从左至右顺序），3月25日楼市三人行交锋现场。图/记者张必闻

从长远投资来讲，长沙商业地产的潜力还很巨大，包括一些新的社区商铺，关键在于发现。

——长沙·广州服饰城总经理朱文军

上海、北京都有上百个地铁口，大部分地方没有什么商业气氛，就是一个通行的站口而已，所以不要太多迷信地铁效应。

投资商铺一定不能看短期利益。不能光看租金，很多商业地产空在那里实现了增值，这也是赚钱。

——岳麓现代城营销总监陶继锻

靠近交通枢纽的商铺，本身回报相对更有保证。投资专业市场，建议找一些有实力的开发商，相对收益有保证一些。

——搜门面网CEO 邵宣

过于看重短期利益不是好事情

潇湘晨报：前几天几个业内朋友聊天，大家都在谈，长沙地产业这几年发展迅速，而商业地产似乎没什么进步，十年前是去平和堂，今天还是这样。包括做商业地产的人，整体上很低调。

陶继锻：我个人觉得，长沙商业地产这十多年甚至是有些倒退。最火是在2004年。那时候的商业地产可谓百花齐放，电脑城、步行街、各类大市场等。和沿海相比，长沙本身商贸业还不算发达，本土投资者对于商业地产投资信心是偏弱。前些年，商业地产领域有一些失败的案例，对投资者信心影响很大。但从资本上来讲更容易让他们记住的往往是失败案例，尽管有些项目的失败更多是因为市政规划原因。

另外，本地投资者往往太在乎短期投入产出，比方说，他们重租金收益，而有意无意地忽视资产增值。事实上，后者才是回报更大的地方。比方说，五一商圈附近有一个当年失败的商业地产项目。其实那些投资人还是很赚的，当年1万多元/平方米的商铺，现在涨到了什么价？在国外，一般商铺年租金回报率达到3%—5%就了不得了，但是在长沙，如果你告诉投资人回报率是3%—5%，那他们都不会理你。

朱文军：长沙商业地产，给我感觉是氛围还是比较弱。我们接触那些投资者就是租户，他们的投资理念跟广州比要相差十年。当然换个角度来说，这也正是我们的机会。长沙商业地产发展空间比较大。投资人对于回报的判断，的确存在追求短期利益问题。还有，我感觉这边的投资者和广东相比，资源和承受能力也还有点问题。有很多商场，它卖得很火爆，租得很火爆，但并不代表后期运营也会很火爆。其实，短视不仅是投资者，一些房地产老板也在看短期的东西，忽视运营给物业带来的增值价值。事实上，运营很重要，通过好的运营甚至可以把你的投资增值到几倍、十几倍。很多人没有看到，也缺乏这个。

地铁仅是“添花”而非“送炭”

潇湘晨报：长沙地铁要起来了，感觉是处于商业地产细分爆发式发展的前夜。陶总觉得呢？

陶继锻：现在地铁概念炒得很多，但是说实话我觉得地铁作用并没那么夸张。比方说火车站，现在火车站的商业价值削弱很多，因为现在车太快，停留时间就短，有效人流不够。武广就是一个快车，我们要看到，人在那边停留时间也不会大。对于市中心地铁站来说，能增加商业人流和购物的便捷性，是锦上添花，但是很偏远的地铁口，我看对商业地产来说不会是雪中送炭。很多地铁站，来往的人也就是过客。

朱文军：我们这里这么大的商场，有沃尔玛，但是离地铁口很远，而且也没有直接的公交车站连接起来。如何让市中心的人出来买东西？地铁这样的交通系统一定要与商圈发展高度配套，希望政府规划更到位一些。地铁更大的意义在于住宅拉动，对于上下班人来说，出行方便太多了。

潇湘晨报：但是现在长沙人投资商铺都看地铁，还有武广高铁？

陶继锻：我坚持我的观点。上海、北京都有上百个地铁口，大部分地方没有什么商业气氛，就是一个通行的站口而已，所以不能迷信。

朱文军：武广高铁的商业价值要细分。要做连接武汉和广州的商业周转物流中心，比方说服装、皮具等批发，同时要推进沿海相关产业向这一区域的转移，要契合这个大趋势。它不太可能是小区域的最核心商圈。做大路货，那就死定了。

邵宣：地铁对于长沙的商业地产效应很明显。年初我们做了一个调查，香樟路直通武广长沙站，沿街一些商铺租金最高上调了40%，转让费基本上翻一番。我们要用发展眼光来看，地铁和高铁的客流，对于商业还是很有作用的。