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楼市调控新政 2010年是炒冷饭还是下了猛药?

2010/7/22 18:09 作者:蓝色白羊 点击:1317 评论:0 条 【
一直以来,房价、地价问题备受关注。我们可以发现,在“全民炒房”的趋势下,十多年来,,政府频频颁布了多项楼市调控政策,力求促进房地产行业健康平稳发展的重要调控政策。1998-2010十二年的房地产调控政策可以被大致分成一下几个阶段。

1998-2002年,发展是主旋律;

2003-2005年2月,调控住房供给总量;

2005年3月-2006年4月,调控住房需求总量;

2006年5月-2008年8月,调控住房结构;

2008年9月-2009年中,紧缩性政策开始松动;

2009年12月,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年;

2010年来,政府连下“四道金牌”,遏制房价上涨。

2010年4月新政策“国十条”的出台自是不可避免的引发了激烈的讨论,有人置疑这些政策是旧话重题,纯属炒冷饭,也有人认为这“四道金牌”和之前政策相比有很多不同和创新之处,是针对当前问题对症下药。

易宪容在他的博客中指出,国十条与2003年以来的任何房地产宏观调控政策有本质上的不同。国十条重新界定当前房地产业的性质。即房地产的根本宗旨是民生,是保证居民基本居住条件的问题,是国家金融安全的问题及国家经济协调发展的问题。国十条要改变当前房地产的暴利商业模式,让过高的暴利挤出实现整个社会利益均衡。国十条要改变当前房地产以投资需求为主导而改变为消费为主导,住房不是赚钱工具及严厉打击房地产投机炒作。。

有人把2010新政和2007政策作了如下对比:

一、调控背景不同。2007年,信贷风险是面临的最大问题。而2010年,住房不再是单纯经济问题,而是影响社会稳定的重要民生问题,金融风险的增加,不利于经济社会协调发展。现在对房市调控的理解已提升为政治任务。

二、调控目标不同。2007年的“9.27新政”是房价与投资同时控制,而2010年的调控主要在于控制房价,而非压投资。可以作为佐证的,房地产开发贷款中的自有资金比例仍维持着08年的就市政策的低水平上(20%),低于9.27新政35%的水平。保障房的供地量和建设规模比9.27新政都扩大了数倍。这说明决策层希望继续保持房地产投资的现有水平,通过扩大供应量缓解供需压力。

三、调控侧重点不同。今年的调控对长远调控效果的兼顾更多。保障房无论是建设规模,还是用地规模都是成倍上涨,要求“省政府负总责、市政府抓落实、住建部、监察部考核”,决策层意图用大量低价房对冲市场的意图很明显。并且寻求对自住、改善型和投机的有效区分,实现“精确”打击。需要注意的是,今年调控政策力度仍弱于“9.27新政”的两项内容,一项是开发贷款自有资金比例,目前只要求20%。另一项是房贷利率水平。这与对政策力度整体已远大于07年的判断并不矛盾。原因在于,不提高开发商自由资金比例,有利于促进房企扩大开发规模,与决策层扩大供给抑制房价的目标不谋而和。而目前低利率是因08年的连续降息造成的,这有利于自住需求购房者降低供房压力,而炒房者对房贷利率实际并不敏感.

综合上所述,虽然2010年连下的四道金牌从房贷入手,有炒冷饭之嫌,但是我们也能清楚的看到,这些在当前的环境下出台的新政策还是有其创新之处和其时代意义的。业内专家认为,如果政策能够有效的全面落实,那么中国房地产市场将发生巨大的变化。
 

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