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2010下半年楼市或下行 自住购房者如何入市?

2010/7/21 17:32 作者:蓝色白羊 点击:935 评论:0 条 【
2010年,楼市,着实来了一把火,宏观调控给疯狂的楼市下了一剂猛药。楼市下行,房价止涨,效果明显,几乎已成定局。但就房价暴跌或小幅下跌还着实存在不小的分歧,专家学者、业内人士在趋势预测上,摩拳擦掌更或怒目而视,展开热火朝天的争论,貌似特别纠结。



其实,在极富争议的楼市中,内心最纠结的还数购房者。房价小跌or房价暴跌,市场信息不对称,无法把握;如何在房价跌至谷底时抄底。购房者,入市或者不入市,徘徊或犹豫中,如何选择?

购房者,按购房目的,有购心自住、购房投资和购房投机(炒房)。自住购房者,其出发点是实现自住需求或改善需求或需要,总是希望在房价最低时买房,实现住房保值,并期待增值,即赚得了便宜或不亏。这种自住需求,当住房增值到一定程度,购房者会从自住需求变成投机需求购房者。投资购房者,购买住房进行经营生产活动,特别是我国商业地产不发达或者不能满足生产经营活动的需要,还有就是一些大户型的住房可以装修改装后成为中小公司的办公场所。

这种投资购房,从某种程度上可以理解为住房投机者,因购买住房的投资回报率高,它利用自己占有丰富的奖金生产要素,购买多套住房进行投资,自我经营或出租经营。购房投机者,即人人见而诛之的炒楼者。它是一种纯粹的倒房炒房经济活动,以低价购买多套住房,以待在高价或者符合自己心目中的投资回报率时出售房屋。

相比三者,自住购房的信息最不完全,在一定程度上,是购房者的弱势群体,由于信息不完全或不对称,不仅受到开发商和其它即得利益者的欺骗,还将受到投机、投资购房者的竞争,因为投机者和投资者的信息相对自住者来讲,会更加充分。因此,本文主要还是从自住购房者,分析在楼市下行下购房者的选择。

自住购房者应摒弃“买涨不买跌”消费者行为理论。自住购房者应该在房价下行的区间选择购房,西方经济学理论,供不应求,价格上涨,很多人不是购房需求,而是购房需要。因此,政府通过宏观调控经济政策,而不是真正的住房有效供给措施,使得房价下跌,使得住房需要变成住房需求,一点一点地满足了住房需求,价格再降,又满足了低一点能力的住房需求,当然,这过程中一定要扼制投机的发生。

而我国当前出现的情况就是,政府想方设法地使房价止涨,解决更多的住房难问题,然而住房投机盛行,使得政府宏观调控政策失效或者效果不明显。按理论,投机需求者应该是选择在买涨不买跌的理论,他们就是有一种上涨的预期,这种预期是建立在信息灵通或者信息优于其它购房者而言,他们试图多囤积房屋以待高价出售。然而中国的投机者多半是在下跌到最低时(信息充分或者寻租)时购买到住房,而投资又没有受到打击或者只是经济上的惩罚,而经济上的惩罚的成本远远低于投机回报率。
 

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