任志强：中国房地产是幸运的暴利行业

2010/8/11 09:31 作者:扇子宝贝点击:1591 评论：0 条【大中小】

　　在中国的富人排行榜中，我们看到，很多房地产大亨都名列其中，一些大的房地产商在近几年中挣得盆满钵满，而在欧美，日本以及香港，房地产行业似乎并没有如此地幸运，位于富豪榜前列的都不是做房地产生意的。在西方国富豪排行榜当中，大多数集中在银行、金融，像能源，消费类这些行业，那么在我们中国，随着巨大的人口迁徙和城市化的进程，正好恰逢其时房地产行业就出现了这么多的相对来说财富拥有量很多的个人。
　　
　　翻开2009年美国的财富排行榜，在前30位中，仅仅有一名是从事与房地产行业有关的商人，他就是杰克·罗森。然而，在杰克·罗森投资的所有行业中，房地产的市值仅仅占据了它个人财富26.5%，更多的涉足领域是在电讯、卫生保健、化妆品等三个行业。同样，日本第一房地产大亨川本源四郎也只位于日本富豪榜的27名，而名列前茅的一些富豪都是从事金融，消费类的商人。
　　
　　另外，在欧美，日本等发达国家，房地产商需要将整个行业的成本，利润等公布社会，受广大消费者监督,通常来说，利润只能维持在2%-4%之间,而在中国,房地产商没有被要求公布各项数据,这种不透明的业内潜规则也让房地产商有了很高的回报率。
　　
　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示：“中国我们看到房地产行业利润回报率很高的同时，实际上是根据了70个大中城市，尤其是一线城市的非常丰厚的房地产的回报率。”
　　
　　那么究竟为什么，中国的房地产商都个个腰缠万贯？在此前央视财经频道《环球财经连线》节目中，任志强在接受芮成钢独家专访时，发表了他自己的观点。
　　
　　芮成钢：我看到有报道说，美国的，包括一些发达国家，利润率都很薄，都很公开，都在6%左右，我自己个人也认识一些欧美的做地产的朋友，确实好像没有中国那种热火朝天的干劲。
　　
　　任志强：那你就说错了，大部分基金投入会6到8，如果养老基金连6到8都没有的话，美国就不会有这么多基金去参与房地产了。比较稳定的是6到8，那么在新房生产的时候，通常要到15，保障性住房，国家规定的要不然人们就不去做了。我们现在大概平均像你说的，2004年的宏观经济调查，就是普查，经济年报普查我们大概只有6.4，全行业如果你按上市公司的报表，把所有的上市公司的报表集合起来，另外上市公司都算上了，不到8。这个利润率实际上是很低的，但是从毛利率看，它好像很高，毛利率是指什么呢？是指这个东西的卖价和它的成本相比之间的空间。
　　
　　比如说我举个例子，一万块钱房子，可能我的成本只有七千多，中间有三千块钱的空间，意思就是我可能有接近于30%的毛利率，比如扣掉5.5的税，那就是还有24左右，这就是我们公布的报告。但是24要分成三年，因为我这一个产品生产是三年周期生产的，那每年就剩8%了，没有一个是不算周期的，它会觉得你的24是很高的暴利，可是别人觉得可能是两分钟生产一台电视机。8分钟生产一台汽车，而我们要三年或四年时间才可以完成一个项目。而我的资金在一开始买地的时候50%就投入了，所以折算完了以后，按三年半算的话就是6点几，我们都有专门的报告。
　　
　　芮成钢：这个是说中国房地产你的观点是此时此刻已经不是暴利的行业了，曾经是暴利的行业吗？
　　
　　任志强：曾经也不是，应该说有一些项目是暴利行业，比如说早期获得的土地长期没有开发，没有连续作业，而是捞一把就走的。
　　
　　芮成钢：为什么统计数据显示，中国所谓的顶级富豪有近一半都是从事地产行业的？
　　
　　任志强：你说得很对在苏联的富豪里头，资源类的占得多，不管是金融资源，矿产资源等等都好，房地产只占两家，连2%都不到。那么中国为什么，因为和土地资源相关的，和国家的所有的资源相关的，只有这一个是公开的。比如说煤老板，大家都说煤老板很富，但是煤老板不公开，他们没有上市的公司报表问题，还没有资金问题，因此大家不知道。
　　
　　芮成钢：但是为什么老百姓把矛头指向地产商，这似乎在政府、地产商、老百姓之间有一种说不清，道不明，剪不断理还乱的情况。
　　
　　任志强：其实很容易就说明白了。第一个应该说是政府拿了最大的这一部分利润，但不在于，我不认为政府拿最大利润是错，这个可能我和老百姓想法不一样，我认为它拿了最大利润的这一部分，只要没糟蹋了，用在了道路市政，公交，学校医院各种福利上，老百姓是还原了。
　　
　　我们现在公布的情况来看，政府拿了大概要50%到60%，高的部门，像北京的核心区的话，政府要从一万块钱拿走70%，拿走七千块钱，这个比例确实很大，政府是第一受益者。但是这三者之间的关系，我觉得最重要的是政府没有把应该承担的地方保障责任承担，它总想上市场去承担保证公平的问题，这是做不到的。
　　
　　今天我们看看新的国十条，仍然是在试图用市场的办法，银行信贷的办法去调节公平，这是不可能做到的，从经济学上来说，市场一定是独立的，你想让市场去承担公平，要市场干吗呀。所以这个责任关系一定是对立的。从发达国家看，大概20%到30%的租赁住房，我们现在全国算起来公租房只有8%、7%，这个比例显然我是不够的，所以就造成了上下之间的两头的矛盾。没人去说政府，因为它本来就不够那个标准，所以它一定要骂上头。这就是政府过度的许诺，过渡的许诺体现在比如说90、70，我希望你多盖小房子，普通住房小户型，低价位，这就是想让在商品房里头政府不减少地价，而让开发商去承担够不着的那部分人的住房问题，这就是过渡许诺。
　　
　　但是你像香港法律上明确规定，如果你工作不满七年的话，你连申请政府的公租房的权利都没有。这法律呢？也就是说，你要满足一定的工作年限才行，但是我们现在许诺的结果就是我今天参加工作，恨不得今天我就应该有一个政府保障的房，或者今天我就可以卖得起商品房，这是完全不可能的事。