地王调整楼高以应高地价开发商称不存在暴利

2010/4/3 20:23 作者:蓝色白羊点击:823 评论：0 条【大中小】

3月30日,去年曾经名噪一时的、因为中莱没有支付相关费用被房管局收回重拍的回锅地王———广州开发区科学城地王,在广州开发区官网上公示,KXC-F8-1-1地块规划设计条件调整前公示,拟将住宅楼工程的建筑高度由55米调整为100米,住宅工程建筑高度将被拔高45米。

无独有偶。3月24日,广州市规划局的网站上也曾出现了一则调整规划的公示。这块关于珠江新城D8-C3地王已出规划图,并且提出申请,拟将住宅楼工程的建筑高度由100米调整为156米。

调控遍布的2010年,2009年的地王们都不约而同采取了改变规划拔高楼盘高度,增加住宅的居住舒适度,以应对高地价直接带来的高房价。

3月31日上午,科学城地王开发商负责人对科学城KXC-F8-1-1地块的规划调整作出回应是:“本次规划设计条件调整仅是调整了建筑高度,并没调整容积率,所以土地成本无降低。可售建筑面积并没有增加,所以谈不上能多赚多少钱。”

同日,珠江新城D8-C3地王的开发商则回应,申请拟将原项目建筑高度由100米调整为156米,设计着眼于调整层高,从而让项目在通风、采光、空间等方面更利于人居健康,符合发展绿色建筑、低碳建筑的趋势；而项目的容积率以及总建筑面积等则严格按土地出让时原指标保持不变。

既然大费周折的调整规划并不能让开发商获得直接的利益好处,那为什么“地王”们都热衷于拔高变身呢?

业内人士分析,按照开发商的说法“楼距会扩大,同时楼宇的数目也会减少一些”,“调整建筑高度主要是因应市场需求而调整产品组合”。天下没有不要钱的午餐,开发商大费周折的改规划,无外乎让产品“更舒适”,以衬得起高地价带来的高房价。

据了解,科学城地王地块用地面积306812平方米,容积率小于等于2.0,建筑面积约613624平方米。2009年10月28日,经过5个小时的苦战,该地块最终以43.41亿成交,折合楼面地价7074元/平方米。珠江新城D8-C3地王当年也是以3.45亿元的成交价夺得该地块,楼面地价达到15324元/平方米。以目前的楼价来说,珠江新城楼盘均价约20000-30000元/平方米,而D8-C3地块楼面地价就已高达15324元/平方米。早在去年拍地时专家就预估,每平方米可能要卖到3万元以上才能赚钱。中原地产项目部总经理黄韬对科学城地王曾表示,“7074元/平方米的楼面地价要有利可图,需要通过打造高端产品来实现。一旦市场发生变化,风险就会较大。”

既然地价已是“铁板钉钉”,那开发商唯有竭力提高产品的“高端性”来应对未来的高楼价了。而改规划后,“楼距扩大,楼宇数目减少”则是增加产品景观和舒适度的有效手段。当事的开发商认为“容积率不变不存在暴利”,但也有人认为“随意改动协议对当时参与竞拍的其他竞拍者的不公平,也是对周边其他项目的不公”。