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沈明高:房价调控平衡术 房地产紧缩政策成功与否

2010/6/13 10:49 作者:扇子宝贝 点击:1023 评论:0 条 【


房地产紧缩政策成功与否,不仅在于房价回归合理水平,更在于能否培育房地产之外的经济增长点。

  房地产政策的最新进展表明,市场对早先房价调控政策置之不理,进而招致更严厉的惩罚。这背后,有流动性过剩在作祟,更主要的是经济对房地产业的依赖。尽管政府的目标仍然是稳定房地产市场,但如果必须在房价上涨与下跌之间选择,很可能是后者。

  未来房价向下调整的空间有多大,存在着很多不确定性。然而,可以从两个参照价位判断房价调整的幅度。根据市场统计数据测算,如果全国现有房价平均回调至2007年下半年的高位,降幅约为18%;而回调至2007年底或2008年初的低位,降幅约为35%。考虑到现有流动性水平,房价回到此前低位的可能性不大,但降至2007年下半年房价峰值的可能性则很大。果真如此,全国房价或从现有水平下降20%左右,一线城市房价的跌幅可能会超过30%。

  收紧杠杆率,对住房需求的抑制效果可能更为明显。去年购房者的杠杆率明显高于以前,这既有房价较高的原因,也有通过高杠杆率获得高收益的诱惑。即使这次住房按揭贷款政策收紧的程度与2007年相同,其效果或将倍增。

  本次房地产调控的一个重要特征是,这是一个部门的紧缩。与此同时,银行贷款利率仍然维持在历史最低水平,今年7.5万亿元的新增贷款目标如果能够实现,其流动性仍较正常时期充裕。为抑制流动性过剩形成的超高需求,只有超常的政策紧缩措施才能奏效,矫枉过正难以避免。当房价开始下行后,存在着出现超调的可能性。

  以往的经验表明,通胀和房地产价格正相关,和居民储蓄增长负相关。通胀走高之时,居民部门会将钱从银行取出,购买房地产以保值。上述关系说明,对大多数家庭而言,他们不得不在银行储蓄与房地产之间选择。

  房地产对于中国经济的重要性或已经超过对外贸易。2009年,房地产投资占GDP的比重高达10%,相比之下,净出口占GDP的比重在2008年高位也不到10%。扣除物价因素,1个百分点房地产投资的下降,或带动GDP放慢0.2个百分点。如果房地产投资从今年一季度35%的同比增长放慢至四季度的10%或以下,如其他条件不变,季度GDP或放慢3个百分点左右。

  存在着一种可能性,即就季度GDP增速而言,今年下半年中国经济或再次面临“保八”的挑战。到那个时候,政策或再次面临选择。

  一种可能是,政府将放松或部分放松现有的房地产紧缩政策,需求和成交量回升带动房地产投资增长,但房地产市场可能又会进入新一轮的调控周期。另外一种可能是,在房地产之外寻找其他部门投资增长的机会,弥补房地产投资的不足,巩固房地产政策紧缩的成果。

  除了传统的基础设施和房地产投资,新的投资增长点很可能来自以下几个方面。首先,在“十二五”规划中,明确未来结构调整的方向,引导投资,以质量型增长替代数量型高增长。其次,加快服务业开放的步伐。最近出台的民间投资36条或意味着市场开放渐近,该文件提出向民间投资开放基础设施、医疗服务、金融等关键领域。再者,在今年下半年召开的全国金融工作会议上,如何发展债券市场可能会被再次提到议事日程。固定收益类产品市场的发展,可以增加企业长期融资的渠道和工具,为中长期发展和行业并购提供稳定的资金来源。对地方政府而言,或可减少对卖地收入的依赖;对个人,增加了流动性良好的投资机会,降低对房地产的依赖。最后,政府可以继续加大在经济适用房、社会保障和城市化领域的投资,这不但会促进投资,还会推动消费增长。
 

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