时评：高房价如何由来调控需定位房产政策方向

2010/3/19 19:26 作者:蓝色白羊点击:977 评论：0 条【大中小】

“高房价”和“房地产调控”再次成为人们关注的热词。国家统计局1月19日公布的2009年全国房地产市场数据则显示，2009年全年房地产成交价格约4695元/平方米，相比前一年均价上涨约24%。正是在如此大幅度的涨幅面前，全国各地开始出台各类调控措施以防止房地产泡沫。

事实上，全国各地特别是东部沿海城市的房价水平近年来一路上扬，上海、深圳和北京等大城市的商品房价格攀升到每平方米数万人民币的水平，不仅广大城市低收入者无力购买，甚至大量工薪阶层和城市白领也“望房兴叹”，沦为“房奴”和“蚁族”。与此同时，由于房价的快速攀升，高收入者、部分企业甚至国际资金也大量进入房地产市场进行投资（投机）活动，进一步推高了房价。如任由这一趋势持续下去，不但会危及房地产行业自身的健康发展，更积累了大量的资产泡沫和金融风险，对国民经济的长期持续健康发展构成威胁。

笔者认为，影响当前房地产价格持续走高的因素首先来自“供”和“求”两个方面。从房地产供给的角度看，政府土地垄断、土地财政以及保障性住房建设严重滞后，导致普通住房供应严重不足。所有土地归国家所有，开发商要想获得土地进行房地产开发就必须通过“招、拍、挂”的方式从地方政府手中购买土地的使用权，政府因此获得土地出让金收入。据测算，近年来土地出让金收入占各省地方财政收入的比重普遍在40%-50%左右。而由于开发商获得土地的成本较高，再加上企业逐利的本性，开发商也倾向于开发大户型、高房价楼盘。本来廉租房建设是增加普通住房的有效途径，2009年年底的中央经济工作会议提出，三年的总目标是1540万套。然而，这方面的执行力度明显不足，进展十分缓慢。而从房地产需求角度看，去年年初以来宽松货币政策和住房信贷政策，在“拯救”房地产业的同时，也助长了房地产投资和投机需求的大规模扩张。仅个人消费性住房贷款一项，2009年就新增1.4万亿元，超过2005年至2008年新增个人住房消费贷款的总和。

其次，房地产价格的持续走高还与我国投资渠道狭窄、投资品种单一有关。由于我国的资本市场发育较晚，目前除股票市场外，债券、票据、期货、基金等其他资本市场发育不足，可供投资、投机的渠道十分单一。因而，“先富起来的”人们只能选择股市和楼市，以获得财产性收入。特别是由于中国人口众多且处于城镇化的加速时期，人地之间的矛盾空前突出，再加上传统的“居者有其屋”的思维定式，投资者更青睐于投资房产市场，年轻一代也更倾向于尽早拥有自己的一套住宅，这一切都加大了对住房需求的压力。

第三，房地产价格的持续走高恐怕还与房地产业政策的方向有关。我们注意到，与住房的消费品属性和社会保障功能相比，政府更多地强调了住房的投资功能和经济增长的支柱产业地位。在处理发挥政府提供保障作用和发挥市场调节作用方面，政府更倾向于借助市场的力量解决住房问题。其实，住房作为一项关系千家万户利益的特殊产品，不可能完全依靠市场的力量满足不同层面的住房需求。近十年来的实践证明，在完全的商品房制度下，只能导致“富人越买越好，投机者越来越多，普通百姓买不起房”的局面。有关国际经验表明，政府有必要也有可能通过提供廉租房或低成本住房的方式解决中低收入者的住房问题。政策执行中的关键是如何甄别不同的收入层次和真正需要者，避免高收入者的欺骗和“搭便车”行为。

回顾近年来房地产调控政策的变化，笔者认为治理高房价问题的关键是要清晰定位房地产业政策的方向，厘清政府和市场的相互关系以及处理好房地产的供求关系。从短期看，有必要加快政府保障房建设的进度，打击部分房地产开发商的囤地行为，重新强调银行防范房贷风险的政策。而在中长期，则要着重从以下三个方面稳定住房价格，促进房地产业的持续健康发展：一是在确保全国18亿亩耕地“红线”的前提下，促进土地城乡流转，缓解土地供应压力；二是开征房产物业税，使地方政府获取的来自土地的收入从出让环节转移到持有环节；三是借鉴国际经验，构建中国的住房保障体系，推进资本市场建设和完善土地拍卖制度。