每周地产评论：2010两会风向与房地产业未来10年

2010/3/19 19:28 作者:蓝色白羊点击:1021 评论：0 条【大中小】

上周，全国两会终于在沸沸扬扬中结束了。这一年的，政协的第一份提案是关于“低碳经济”，而近半提案与房地产相关，其中，二次房改已被列入人大会议正式议案。人大代表的提案除了涉及到政务公开、统计透明、物价控制、审计监督、民生及经济发展方面外，也对房地产、房价多有议论。

为此，外界评价此次“两会”成了“房会”，一点也不为过。

对此，在会期间，各地高官纷纷表态：北京市市长郭金龙在政府工作报告中明确表示，今年将继续整顿和规范房地产市场秩序，查处捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法违规行为，遏制房价过快上涨势头。这也是在“国11条”后，北京市政府首次正面对房地产调控进行表态；上海市委书记**表示，住房问题的解决有赖政策上的突破。目前上海已采取一揽子有针对性的综合措施，包括加大保障性住房的建设力度、增加土地供给量等，同时上海还在酝酿近期出炉调整住房需求结构的方案；3月4日，海南省省委书记卫留成表示，对于投机性和投资性购房，政府已经出台了一些东西，而且会继续对炒房进一步的调控，甚至是打击；3月5日下午，十一届全国人大三次会议重庆代表团举行了全体会议，对政府工作报告进行了审议。在审议中，重启市长黄奇帆发言时表示，这是份非常好的报告让他心潮澎湃。同时，他就报告内容提出了四点建议，其中一条就是建议开征“特别物业税”，以此遏制高价房；3月7日，广东省长黄华华表示，过快的房价增长必须得到抑制。今年年初广东颁布了房地产管控的“粤四条”，强调增加保障性住房建设、加快棚户区住房改造、抑制投资投机性购房和加强房地产市场的规范管理。出台这四条措施的主要目的就是要支持自住式和改善式住房需求，抑制投资性需求，从而抑制过快上涨的房价，加强对房地产市场的管理……

中央相关部门高调表态，住建部部长姜伟新对稳定未来房价持坚定态度，并表示，今年房价一定要努力保持稳定。他说：“总理都说了，不稳定怎么行，肯定行！不行也得行！”全国政协委员、国家监察部副部长郝明金两会期间表示,今年将结合正在开展的工程建设领域突出问题专项治理活动，开展房地产领域违规调整规划、容积率问题专项治理，尤其是要严厉查处房地产领域的F·B案件。

3月12日，国土部更是出其不意地发布了“国十九条”，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，要求各地今年90平方米（包括90平方米）以下的住宅土地供应量应不低于七成。同时，土地竞买保证金不得低于出让最低价的20%。

就在房地产市场似乎听到磨刀霍霍之声时，政府工作报告中关于形势“复杂性”又让人们心存疑虑，我们肯定不像刚开始应对“金融海啸”时，感受政府“出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实”的决策一样来看2010年！

那么，我们该如何来把握2010年全国两会的风向？从两、言论及网民反应中可见一斑，政府工作报告也自然不可少，再加上总理的答记者问，则可以构成一个较为自下往上的信息反馈，以及自上而下的政府如何执政的风向标。

笔者以为,房地产在“两会”如此受关注，主要是房价已到了一个不容忽视的高位，房地产就像一只拦路虎，对今后的经济结构调整、城市化进程，以及扩内需都产生了不利的元素。当前的情况就是：房价越高，表明社会情况越糟，贫富分化也越严重。从温总理答记者问里，我们可以看到，尽管金融危机风险仍在，甚至全球经济会出现二次探底，但“中国经济今年必须处理好保持经济平稳较快发展、调整结构和管理好通胀预期三者的关系。而在这三者之间，我们必须走出一条光明的路子。”

正如**所言:“中国的经济离不开世界，我们虽然出现了经济的企稳回升，但是我们许多企业的经营状况还没有根本好转，它们主要靠政策的支撑。国际金融危机对中国经济的冲击在一定程度上讲，是对我们经济结构和发展方式的冲击，而调整结构和转变发展方式不是一个短期的过程，要作艰苦的努力。我们必须坚持把转变发展方式、调整结构放在重要位置，改变中国经济发展的不平衡、不协调和不可持续的问题。”

而上述状况，在房地产业中表现得十分明显：既是国家的支柱产业，又是最大的民生行业。房地产业对社会涉及面极广，可谓是“牵一发而动全身”。我要说的是，2010年，政府对房地产业的调控是肯定的，但仅凭短期的一年、两年肯定不行，而是要有做好长期“艰苦”的心理准备。

毫无疑问，房地产业的核心是城市化，而城市化最大的故事就是内需、消费。而中国后期的城市化与转向内需为主的经济结构转型，最核心的命题就是如何处理从生产、投资到收入、分配各过程的公平、正义，保持社会绿色可持续性发展。**总理在答新加坡记者提问就鲜明地指出了这一点：“我们国家的发展不仅是要搞好经济建设，而且要推进社会的公平正义，促进人的全面和自由的发展，这三者不可偏废。集中精力发展生产，其根本目的是满足人们日益增长的物质文化需求。而社会公平正义，是社会稳定的基础。我认为，公平正义比太阳还要有光辉。勿庸讳言，我们现在的社会还存在许多不公平的现象，收入分配不公、司法不公，这些都应该引起我们的重视。我曾经讲过，一个正确的经济学同高尚的伦理学是不可分离的。也就是说，我们的经济工作和社会发展都要更多地关注穷人，关注弱势群体，因为他们在我们的社会中还占大多数。我们要推进经济体制改革、政治体制改革以及其他各方面的改革，其根本目的就是要促进生产力的发展，实现社会的公平正义。同时，能使每个人也有自由和全面发展的机遇。中国的现代化绝不仅仅指经济的发达，它还应该包括社会的公平、正义和道德的力量。在我在任的最后几年，我将为这件事情尽最大的努力。我相信，我们以后的领导人会更加关注这个问题。”

如此以来，我们再看谈论未来“艰苦”十年的房地产业发展就有了一个比较清晰的基调。总体来讲，政府会公平、正义的基础上,调整房地产供应结构，在城市化快速进行、区域经济协调发展的大格局下，兼顾效率与公平，并在“低碳经济”科学发展观指导进行产业调整与升级！

特别值得一提的是，在“两会”即将结束之时，3月12日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院联合主办，搜房网独家承办的2010第十届中国房地产发展年会在北京饭店盛大召开。本届年会主题为“中国房地产未来十年”，从思想、政策、产品、创新四个维度对中国房地产未来十年的发展趋势进行深度思辨，寻找中国楼市的可持续成长之路，建设中国楼市更美好的明天。

在本次年会上，中国指数研究院院长、搜房控股董事长莫天全透露一组有意思的预测数据：“到2019年的时候，北京、上海以及全国的平均房价到底是什么样的水平。北京到2019年我们预测的数字是4万497元每平米，全国1万700元一平米。这个数字出来我自己觉得不是很惊讶，比如在北京和上海一些高端的楼盘早已经超过这个数字。怎么来的呢？我们看看1999年的数字，99年北京平均房价是4787元/平米，上海是1302元/平米，我们算到2009年的时候，平均房价1万3千，比99年增长了2.76倍。全国水平是4474元，是99年的2.4倍。这是全年的，到2009年底的房价比全年价格有所提高的。我们再看看过去的十年中，从98到2009年GDP增长是多少，北京增长5.11倍，上海增长8.92倍，全国增长3.97倍，虽然我们看到房价的未来到2019年平均房价已经很高了，但是与GDP相比，除了上海略微房价高于GDP增长外，全国的水平，北京的水平都赶不上GDP的增长，这个数字让我们有很多的想法，也有很多的深思，这次年会我相信我们专家会进行深入的解读。”

关于房地产的未来，莫天全坦言：“中国房地产发展模式到底是什么样的趋势。四年前业界专家郭钧先生，以前万科的总经理，他从社会学的角度当时给我讲了一个故事，他讲中国房地产市场将来有可能会走向社会福利方向，也就是相当大的一部分房地产市场是社会保障体系，而不是市场体系。到底我们中国房地产未来怎么走，联想到最近北京市的计划，在今年社会保障体系的用房要大于市场经济所决定得用房，联想到这个方向的发展，我们再思考中国房地产未来到底应该是什么样的模式。”

事实上，在2008年年底住房和城乡建设部出台的9000亿住房保障计划已经让商品房市场感受到了即将到来的变化。

全国政协委员、清华大学世界与中国经济研究所主任李稻葵在本次年会上的发言也颇为精彩：“去年的形势我们记忆犹新，去年我们讨论房地产发展的时候，我们的心情跟今天完全完全不一样，非常高兴的是，过去这一年我们房地产行业出现了翻天覆地的变化，但是不能否认，翻天覆地变化的背后也蕴藏着重大的改变机遇，甚至于可以说是危机，这次两会我个人近距离的观察，如果说有什么最大的共识，那就是房地产的问题。总理的工作报告在房地产问题上给出了非常明确的政治承诺，发出了非常强烈的政治意愿，要控制房价的过快上涨，不管我们认同不认同这个说法，政治意愿摆在这里，两会的代表和委员在各种场合也表达了同样的呼声，政府给出了四条具体措施，这四条措施也可能大家不认同，也可能是短期的，但是我想告诉大家，一旦当社会中间的精英阶层，两会代表也好，政协委员也好，形成舆论的共识，当这个社会阶层最高领导层形成了政治意愿，或早或晚会转变为体制改革的现实。”

李稻葵认为,未来十年房地产业发展需要从国际形势、中国宏观经济形势变化和发展模式转变来探讨。在全球的资产价格都在上升、全球经济再平衡和全球经济发展走向“绿色主义”的三大变局中，未来五到十年中国经济发展要解决好三件事：深度城市化、消费的升级和绿色产能革命。为此，房地产未来十年将进行三大重要调整:房地产发展基本格局转向商品房与保障房的双轨制，开发商的暴利时代将一去不复返了;房地产发展会出现一个深度的政府与企业合作的格局，深度的合作;房地产这个产业将会出现比较大的重组。

关于未来十年，的确是一个值得探讨的话题，不仅说说而已，很多房地产公司已开始行动起来，正在形成一股变革的力量。近几年，媒体也纷纷关注到开发商热情正在转向商业地产，比如万科、金地、保利、中海、富力、雅居乐、花样年等，万通、金融街、SOHO中国、万达等更不在话下，在原有的基础上增加了商业地产的砝码。在3月10日，我在金地的年报说明会上听到金地集团董事长凌克的论述正说明了这样的趋势：中国房地产业发展进入到了中期，前十年住宅发展非常迅速地完成了第一阶段；未来在中国经济模式由外贸转向内需的调整中，2009提改善性需求暴露了这种趋势，金地将捕捉产业调整的机会,商业地产将成为一个主流，这是第二阶段，而第三阶段则是地产服务，即旅游、休闲地产时代。对此，金地集团明确表示，在2010年第一期投入20个亿进行商业地产开发。金地集团总裁张华纲表示，金地全年的总体投资规模预计为100亿元，商业地产开发商比重将会越来越多。金地集团也毫不掩饰地说：2009年拿地价格比往年高，是因为都是好地，且都会考虑其高端性开发,以增加毛利率。花样年CEO潘军在接受由本人参与的“搜房有约”专访则更直接声称：“向铁狮门学习，为富人造房”。

相信，中国房地产业将在经济结构调整中，发展思路会越来越清晰。而2010“全国两会”只是一个即将推动房地产业变革的“风向标”。政府在2010年在深度调控已成必然，而房地产业未来10年，仍需行业“艰苦”探索。无论如何，中国经济结构已开始酝酿新一轮变革了，房地产业焉能不“居安思危”、“与时俱变“？