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长沙楼市五年之内不会冷

2010/11/6 09:51 作者:扇子宝贝 点击:1751 评论:0 条 【
  主持人语
  
  十月,长沙楼市迎来近五十家楼盘集中放量,如此大的供应量集中爆发,不难看出长沙开发商们对长沙楼市发展的信心。据不完全统计,十月前三周,全市新建商品房成交达12734套,成交面积已超128.25万平方米,远远超过9月份整个长沙楼市97.78万平方米的成交量。长沙楼市再次以平稳上行的成交量和成交均价证明了由刚需、全国洼地、购买能力等因素共同支撑起来的房地产市场的稳定结构。
  
  继9·29楼市二次调控之后,10月20日起央行上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点;同天,住建部公布5年期以上公积金贷款利率上调至4.05%;而从11月1日起,长沙各大银行上调首套房贷利率下限为最低8.5折,已经实行了两年的最低7折优惠的政策走向终结。首付成数及房贷利率下限的上调直接提高了刚需入市的门槛,此轮房贷政策的调整又将对楼市究竟影响几何?今年冬天长沙楼市往何处去?此背景下对市民的置业有何建议?本期广厦会客厅,我们将对以上话题进行探讨。
  
  11月2日下午,由长沙晚报、新浪乐居共同主办的第35期“广厦会客厅”在五一大道766号中天广场26楼26038室如期举行。本期话题是“房贷调控又出招今冬楼市何处去?”在长沙楼市供应量与成交均价一路上扬的背景下,11月1日长沙各大银行上调首套房贷利率下限为最低8.5折。寒冬临近,长沙楼市是应季节之景还是火热依旧?本期我们邀请了几位房地产操盘手和网友对此进行了讨论。
  
  投资受冲击,部分刚需延期购房
  
  主持人:此次银行贷款利率优惠标准的调整,对长沙楼市置业需求产生多大影响?
  
  何学东(湖南金岸教育投资有限公司董事长、松雅湖金岸项目负责人):从目前看来,由于政策的不确定性,造成消费者恐慌性购房的趋势远远大于观望趋势。
  
  首先是刚需。刚需有两种,第一种是首次置业的,第二种是改善性置业的。我认为,有真正需求的购房者,不会受到利率以及首付款调整的影响。
  
  一线十几个城市出台限购政策,对于长沙潜在的购房者来说,会影响到心理预期:长沙下一步会不会出台这种类似的控购政策?这恰恰让人产生一种恐慌心理。我接触的很多购房者都担心二套房难买,干脆一次到位买大的,这也是我们这期500多套房子中以100平方米的三房为主打的原因。
  
  其次是投资。对于有纯投资目的的人来说,确实会受政策影响,而且影响会很大。除开那些具备宏观经济知识,并且能够理性认识房地产市场以及有关投资收益知识的人群。
  
  李京(湖南裕田奥特莱斯置业有限公司营销总监):银行这次出台的利率政策,我个人认为对刚性需求产生的影响应该不会很大。但对投资性需求还是有一定冲击。
  
  今年5月份的春交会,我们的项目还只是个坑,但在房交会上办了70多张卡,反倒是前两天的秋交会,楼已经盖到了10层马上就要拿预售证准备开盘了,办卡来势还没有春交会好。
  
  我认为,一套房首付3成,利息从7折到8.5折,对于真要买房的人来说,只是延缓下购房时间。很多消费者从年初已经开始观望,春交会过了,之后的调控也经过了,秋交会也经历了,但长沙还是量价齐升。所以,我个人认为对刚需的第一套房影响并不大。
  
  刘倩(御邦国际广场销售经理):国家出台这一系列的政策,也是为了房地产市场健康发展,主要是打击投资与投机性购买,让老百姓能够买得起房。但是,部分政策也给刚性需求增加了不少负担。
  
  刚性需求可以分为资金比较雄厚和资金不足的两种,对于资金比较充足的刚需来说,政策下几乎没有什么影响,而那部分资金不足的人可能会选择继续持观望态度,或是继续租房。
  
  撒韬(长沙天音企业策划有限公司董事长):1993年我在珠海做售楼员,那个楼盘当时的房价是1万多元,当年6月中央出台一个7号令调控,一年之内那个楼盘从1万多元降到了2千多元。1万多元的时候,那个房子大家都抢着要,一栋一栋地买,到2000多元的时候没人要了。房地产的崩盘带来的绝对是百业萧条,民不聊生,这也是中央不愿意见到的。
  
  文奇(新浪网友):相信无论是开发商还是市场需求,大家都能够看到,像我们这种要买大户型的改善性需求一定是以后的一个大趋势。因为,小户型住房是有很大的局限性的,只适合婚前或者是有了大房子之后另外的投资。
  
  买房是一生很重要的一部分,如果投资行为导致房价上涨了,老百姓要花更多的钱去买房,那么在很长时间内,买房都会成为老百姓很重的负债。
  
  因为长株潭融城,长沙五年内市场不会冷
  
  主持人:房地产调控政策频出,这个冬天,长沙楼市会往何处去?
  
  何学东:由于调控政策的出台,导致了部分人的犹豫和徘徊,但这一部分需求仍然存在,只是说延后了购买的计划,最终这部分需求都会释放出来。
  
  由于政策的摇摆及不确定,这一次也有可能出现这种状态,导致全国很多开发商放缓了投资进度,市场就会出现短缺,市场短缺,需求没有减少,必然导致下一个周期又会出现供不应求的状态。所以,可以推测,从现在开始往后推半年至一年的时间,整个市场的量可能会极度短缺。如果地方政府不能及时地把土地和保障房供应上来,到明年上半年的5、6月份就会出现又一次高潮。
  
  但是,房地产市场与宏观经济息息相关,看房地产市场的走势,我觉得不应该放在两三个月内去预测,要从一个比较长的时段来看,把房地产市场放在今后十年、二十年来看的话,就肯定是一个上升趋势,至于这中间出现短期的起伏是很正常的。
  
  文奇:我想问的只有一个问题,就是大家认为长沙房价在哪一个节点可能会下降?因为,只有在这个时候,长沙的房价才有可能稳定下来,我才知道我买的房子亏没有亏。上海的房价最高时是大概3.5万元/平方米,现在降到了2.5万元/平方米,对于刚开始买的人来讲是亏的。
  
  李京:中央气象台预报今年冬天特别寒冷,但我认为今年冬天长沙房地产不一定寒冷。年初4月份的新政颁出,但春交会开发商们一分钱没降,半年过去,长沙房地产价格依然坚挺,每个月还出现小幅度的上涨,销量除了6、7月份有点受挫外,8、9月份又在回升,秋交会4天,依然没有一个开发商说大促销、大甩卖,价格依然坚挺。
  
  市场有需求,开发商做什么样的户型,做多大的量,这是由开发商自己去考虑的。所以我认为,按照现在的需求,市场到元旦春节的时候会有一个爆发,倒并不是小户型,而是改善型需求。
  
  撒韬:这个冬天,长沙楼市可能会特别火热,具体火热到什么程度还要体验过了才知道。可以预测的是,长沙五年内,因为长株潭融城作用,只要还有人需要买房子,这个市场就不会冷下来。
  
  不要让购房影响生活品质
  
  主持人:现阶段给市民有哪些置业建议?
  
  何学东:作为购房者来说,要基于这么几个因素来考虑选房,不要过多地受政策的干扰。第一,我觉得要选适合自己居住的房子,不选最好的,要选适合自己身份,居住、工作上都很方便的房子;第二,要选各方面都比较好的高品质楼盘;第三,要考虑保值增值;第四,要考虑物业后期服务,这也是很多人忽略的一点。
  
  另外,买房一定要理性,要根据自己的经济能力来做出合适的选择,不要让购房影响了自己的生活品质,不要给自己太大的压力。
  
  李京:手上有点儿钱,本来想打算买房的人,因为出了这个政策,买房成本提高,确实是要算一算的,因此出现观望现象一点不奇怪。但是,对于要买第一套房的刚需者,如果因为涨这么一点就不买了,其实不必要。
  
  刘倩:需要出手的时候,我会考虑买房子,不会让资金闲置。
  
  文奇:现在很多80后在购房的时候都慢慢趋向理性了。买房子对于任何人来说都是一件大事。我认为,花父母的钱来完成自己买房愿望的人是不理智的,付了首付但不能还清房贷,这也是不理智的。
  
  撒韬:就我个人来说,我买了两套住宅一套写字楼,还有一套商铺。我认为,在未来两年内,从住宅到商铺,尤其是商铺,都是可以投资的。
 

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