沈明高：房价调控平衡术房地产紧缩政策成功与否

2010/6/13 10:49 作者:扇子宝贝点击:1209 评论：0 条【大中小】

房地产紧缩政策成功与否，不仅在于房价回归合理水平，更在于能否培育房地产之外的经济增长点。

　　房地产政策的最新进展表明，市场对早先房价调控政策置之不理，进而招致更严厉的惩罚。这背后，有流动性过剩在作祟，更主要的是经济对房地产业的依赖。尽管政府的目标仍然是稳定房地产市场，但如果必须在房价上涨与下跌之间选择，很可能是后者。

　　未来房价向下调整的空间有多大，存在着很多不确定性。然而，可以从两个参照价位判断房价调整的幅度。根据市场统计数据测算，如果全国现有房价平均回调至2007年下半年的高位，降幅约为18%;而回调至2007年底或2008年初的低位，降幅约为35%。考虑到现有流动性水平，房价回到此前低位的可能性不大，但降至2007年下半年房价峰值的可能性则很大。果真如此，全国房价或从现有水平下降20%左右，一线城市房价的跌幅可能会超过30%。

　　收紧杠杆率，对住房需求的抑制效果可能更为明显。去年购房者的杠杆率明显高于以前，这既有房价较高的原因，也有通过高杠杆率获得高收益的诱惑。即使这次住房按揭贷款政策收紧的程度与2007年相同，其效果或将倍增。

　　本次房地产调控的一个重要特征是，这是一个部门的紧缩。与此同时，银行贷款利率仍然维持在历史最低水平，今年7.5万亿元的新增贷款目标如果能够实现，其流动性仍较正常时期充裕。为抑制流动性过剩形成的超高需求，只有超常的政策紧缩措施才能奏效，矫枉过正难以避免。当房价开始下行后，存在着出现超调的可能性。

　　以往的经验表明，通胀和房地产价格正相关，和居民储蓄增长负相关。通胀走高之时，居民部门会将钱从银行取出，购买房地产以保值。上述关系说明，对大多数家庭而言，他们不得不在银行储蓄与房地产之间选择。

　　房地产对于中国经济的重要性或已经超过对外贸易。2009年，房地产投资占GDP的比重高达10%，相比之下，净出口占GDP的比重在2008年高位也不到10%。扣除物价因素，1个百分点房地产投资的下降，或带动GDP放慢0.2个百分点。如果房地产投资从今年一季度35%的同比增长放慢至四季度的10%或以下，如其他条件不变，季度GDP或放慢3个百分点左右。

　　存在着一种可能性，即就季度GDP增速而言，今年下半年中国经济或再次面临“保八”的挑战。到那个时候，政策或再次面临选择。

　　一种可能是，政府将放松或部分放松现有的房地产紧缩政策，需求和成交量回升带动房地产投资增长，但房地产市场可能又会进入新一轮的调控周期。另外一种可能是，在房地产之外寻找其他部门投资增长的机会，弥补房地产投资的不足，巩固房地产政策紧缩的成果。

　　除了传统的基础设施和房地产投资，新的投资增长点很可能来自以下几个方面。首先，在“十二五”规划中，明确未来结构调整的方向，引导投资，以质量型增长替代数量型高增长。其次，加快服务业开放的步伐。最近出台的民间投资36条或意味着市场开放渐近，该文件提出向民间投资开放基础设施、医疗服务、金融等关键领域。再者，在今年下半年召开的全国金融工作会议上，如何发展债券市场可能会被再次提到议事日程。固定收益类产品市场的发展，可以增加企业长期融资的渠道和工具，为中长期发展和行业并购提供稳定的资金来源。对地方政府而言，或可减少对卖地收入的依赖;对个人，增加了流动性良好的投资机会，降低对房地产的依赖。最后，政府可以继续加大在经济适用房、社会保障和城市化领域的投资，这不但会促进投资，还会推动消费增长。