叩问中国楼市：物业税的“楼市灵丹”幻觉

2010/5/7 16:07 作者:蓝色白羊点击:918 评论：0 条【大中小】

随着中央和各地政府对房地产市场调控政策的不断出台，物业税也成为社会关注的焦点，许多人心目中，把它看成遏制炒房和控制房地产投机的一剂良药。不过，如果我们真正全面审视房地产市场和中国的经济环境，就会发现物业税只是部分人的一厢情愿，很难达到期望的政策效果。

实际上，物业税对房地产市场调控的作用有限。许多人津津乐道的是金融危机中美国1美元可以买一栋别墅的故事，认为就是因为美国有物业税才有如此好事。因此很多人也期望中国的物业税出台，让炒房者仓皇抛售，无房者可以轻松抄底。其实这只是一个空想，物业税的作用只是加快了房地产价格上涨或者下跌速度，而对于上涨和下跌方向控制却几乎没有作用，美国在金融危机之前多年的房价上涨已经证明了这一点。而在北京则更加极端，虽然法律明文规定了一些税是卖房人承担的，但实际上任何税负最终其实都由购房者承担。因此，物业税并不能保证让房子更加便宜，除非金融危机和物业税共同作用。

物业税如果出台，则意味着政策方向的彻底改变。其实我国已经有税率很低的房产税，但是对于个人非营业用的房产免征，其政策含义是鼓励个人拥有住房。而物业税意味着只有能缴纳物业税的人，才有资格拥有自己的房产。在完全市场化的环境中则不需要鉴别，市场规则保证有房产的都属于有钱人，对他们征税是应当的，没有能力交税的都在租房或者在住政府的保障房，中国的现状很显然达不到这个水平。如果开征物业税，其政策含义就是政府鼓励“更”有钱的人购买房产，意味着我国住房政策的彻底转向。

土地制度也使物业税难以见效。我国的土地是国有的，地方土地供给是垄断性。基本的经济学常识告诉我们，垄断供应商获取最大利益的方法就是控制供应量，先满足最有购买能力的消费需求。政府必须在土地出让收入和物业税收入中找到平衡点，否则会影响政府收益，这类似于垄断的电信运营商在初装费和月租费上需要进行综合考虑。提高物业税，降低土地出让金收入，还必须考虑到购房人群减少后，对政府保障房需求增加所带来的成本。这些因素综合起来，物业税即使开征，也不可能有很高的税率，那么物业税将和物业取暖费一样，不可能影响房价的变动方向，甚至对变动速度的影响都不大，只是增加了购房者的成本。

最后，在执行层面上，开征物业税的难度很大。我国目前的住房中，权属非常复杂，有商品房、经济适用房、限价房、单位公房、农村住宅等等。单位公房中有些可以购买，有些不能购买，有的购买了但是不能出售。而且即使同样性质的房产占地面积、市场价值相差非常大，到底按照面积、市场价值、人口、区域等因素中的哪些来计征物业税，是一个非常困难的问题。对于目前住宅中如此复杂的情况，如果简单制定一刀切的政策，不仅会引发新的不公平和市场混乱，而且很难执行，反而影响税法的权威性和严肃性。

众多国家案例和中国的现状证明，物业税不可能解决目前的问题，反而可能加重目前的市场失衡。