调控从严长沙人购房成疯一周销售房屋5040套

2010/10/19 08:27 作者:美女乐翻天点击:1371 评论：0 条【大中小】

如果五年后再回头来看2010年，10月17日，或许对于长沙楼市显然是最特殊的一日。在关于十二五规划房地产业是否从支柱产业“移除”的悬念，正在中共中央十七届五中全会上密切讨论的那一天，长沙上演疯狂的“购房”争夺战——几乎是同一时刻，在这座城市的东、南、北三个方向出现售楼现场被购房者“挤爆”的状况，“现场都很混乱”。上千人“围攻”南城某楼盘售楼部，因为“价格涨了，也买不到”，所以砸了售楼部;连续三天，北辰三角洲售楼现场人满为患，10月17日当天甚至近千人到场，3天一共销售了近千套房子;而在双水湾，购房的人群蜂拥而入，“抽中了号子连房型都不看了，什么都拿”……

当政策的靴子一只一只落地，缘何长沙市场出现如此异变?当限购令从一个城市开始变成12个城市，或者还有未知的更多，长沙楼市是否在上演最后的疯狂?当政策触角延伸到房地产业的各个层面，更首度强调地方政府问责制，地方与中央、企业与政府、卖方与买方多重博弈将如何进行?从本周开始，本报开始推出“楼市政改”系列报道，试图厘清这座城市的楼市乱象。本报记者文洁杨洋实习生方霞飞长沙报道

购房需求果真如此汹涌么?真的一如大多数人所判断的，因为刚性需求依然强烈?

“在长沙这样的城市，拆迁和改善型带来的刚性需求，以及外地市场挤出的投资需求，正在使得交易量大幅膨胀。” 湖南德思勤房地产投资顾问有限公司总经理熊靖说。而这，或许正是长沙这座城市深度博弈的力量所在。

“办四张VIP，就怕选不到房”

对于50多岁的邵阳人胡玲(化名)来说，当真正选中北辰三角洲那套98平方米的房子时，悬了3天的心才真正放下来。

原本在晚报大道附近有一套小房子的胡玲，一直希望换一套房子改善生活，“一直想买，一直没出手。但担心房价越来越高，手里的钱又越来越贬值。”胡玲说。

因为太多人看中这里，担心买不到房子的胡玲，还在买房前发起了“全家动员令”，“家里人的身份证都用上了，连女婿的也是。”

最终，在10月17日胡玲满足了自己的心愿，在这一天，她以7500元/平方米的价格在北辰三角洲挑到了一套98平方米的看江的房子。

“真的还是蛮担心的，怕买不到。”说起回忆当天买房的场景，胡玲还有点心有余悸——这种小三房，当天就卖光了。

像胡玲这样的购房者，只是当天上午出现在北辰三角洲销售现场的千分之一。来自中原地产机构的一份数据显示，10月17日当天，北辰三角洲推出546套房源，到场客户1400余人，开盘当天销售500多套左右。而加上前天的团购房源，两天时间北辰销售了1000多套住宅。

北辰三角洲，是当天楼市疯狂的一个片段。在东边的双水湾，售楼人员有些无奈的说，“现在真的看不懂，当时抽中号的买房者进了选房区不管三七二十一，只要是房子就行，都不去看是不是自己需要的那个。”在这位销售人员看来，现在买房者有些太不理性了，不管是不是适合，“拿了再说”。

而在更东南边的另一个楼盘，通宵排队的购房者情绪激动，甚至砸坏了售楼部。

在限购令开始蔓延，以及系列政策频频出击的当下中国，长沙楼市的异变，显然让大多数人瞠目结舌。

二线城市深度博弈，购房者忧再涨

胡玲说，虽然一直很想买房子，但“今年买，还是觉得房价一步一步越来越高，怕以后更高，而且，现在钱越来越不值钱了。”

胡玲显然是最为典型的一种购房者。出于对于未来房价上涨忧虑，以及通货膨胀的不安，这个已经有房子的购房者被动“刚需”——在长沙，这种情况并不少见，一个最可作为佐证的数字是，在长沙市房产研究中心所做的一份空置率调查中，长沙人购房空置率高达四成。

同样“被刚需”的，还有解放西路的被拆迁户文忠亮。这个刚刚签订了拆迁补偿合同的长沙人，现在考虑最多的就是买房子，“还是想在市中心买一套。”

事实上，城市大拆迁的进行，已经在客观上制造了一大批“刚性需求者”——按照长沙市规划，2010年长沙市也将推进棚户区改造，力争完成棚户区拆迁200万平方米。

而另外一种力量则来自于外部。一个细节是，在深圳、广州等城市限购令推行之后，返乡置业的湖南籍人士出现明显增长。

“我们在深圳所做的楼盘推广效果来看，投资需求正在悄然从深圳转向长沙这样的二线城市。” 深圳天骜投资策划有限公司董事长彭远才说。

资金流动性过剩的问题依然存在。而投资渠道的缺失以及中国面临的通胀和升值压力，使得与政策调控博弈的力量巨大。资深财经评论员叶檀说，面临输入型通胀压力，中国央行无法加息，只能用存款准备金率对抗。“中国的经济被房地产绑架、被汇率绑架、被既得利益集团绑架。”

地方与中央、企业与政府、卖方与买方多重博弈，在一线城市初见分晓之后，在成长中的二线城市，显然刚刚开始。

“十二五”规划：

角色转变?

密集的调控政策出台，是房地产市场畸形化发展所必然招致的结果。

在过去的十年中，中国房地产承担着各级政府推动GDP增长的重任，其一直头顶着支柱性产业的光环。

只是所有人最初都未曾料到，在助推经济大跨步前行的房地产，会逐渐壮大成绑架经济的“幕后推手”，屡屡行走在失控边缘。

叶檀说，政府针对房地产市场调控的目的，显然是希望让整个国民经济从房地产的“绑架”中解放出来，进入正常、平衡的上升轨道。

这种预期或在正在召开的十七届五中全会将研究制定的“十二五”规划中有所体现。

据部分经济学者和研究人士的分析，正在研究制定的“十二五规划”提出的最重要的一点，可能是淡化GDP增长目标，强调包容性的增长，这或许也是未来5年、10年乃至更长时期内中国经济和社会发展的基调。

房地产仍然是一个复杂的“东西”，甚至是带有较大敏感性的。关于物业税、房产税是否具体涉及、房价稳定的定义如何?现在为止都没有一个明确的答案。

不过可以肯定的是，这一关系到重大民生问题的经济领域，甚至是政治发展领域，其在官方发言或是文件乃至媒体中出现的频率越来越高，这有利于对房价的“稳定”。

：北辰三角洲两天售出1021套房源

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　　北辰三角洲两天售出1021套房源

本报记者刘渝渝长沙报道

10月18日上午，湖南国际会展中心大门外，北辰三角洲开盘的巨幅广告仍然矗立。在刚刚过去的这个周末，在可以容纳万人的会展中心内，北辰三角洲第一批房源“观天下”正式开盘。成为全国地王3年之后，北辰三角洲以首期业绩交出第一份市场答卷。在10月15日、17日两天，北辰三角洲以销售均价7200元/平米的价格问世，1021套发售房源总共揽金超过9亿元。

天量平价，售价在预期之中

今年7月16日，长沙北辰三角洲首发仪式上，长沙北辰房地产开发有限公司总经理曾劲在回答媒体提问时透露，“北辰三角洲一线江景房售价在8000-11000元/平米之间，看得见江的二线江景房在6000-8000元/平米之间，而看不见江的滨江住宅售价约为5000-6000元/平米的样子。”而此次北辰三角洲首开的共计30万平米8栋楼中，只有少数属于一线江景房，其余大多数为二线江景房，另外少部分为看不见江景的滨江住宅。可以说，以7200元/平米的均价入市，基本符合以前的预期。

在长沙房价近期来稳定上扬的市场行情下，北辰首发的7200元/平米均价相比长沙目前的江景房价格而言并不算高，而这个相对适中的价格也不负此前各方预计，创下骄人销售业绩：开盘销售率超过90%，成交金额超过9亿元。即便是在再度袭来的第二波楼市调控影响下，二线城市冲击更小的预期也依然存在。对于购房者和投资者，二线城市仍是楼市风险最好的避风港。北辰三角洲热销，似乎又一次印证这个市场经验。“1000多套房源，就算一个人用10分钟购房，一天时间也绝不够用，所以这次开盘安排了两天。”北辰三角洲营销总监刘梅表示，因为此前认筹客户众多，推出房源数量众多，北辰为应对现场预估的购房人潮，首批房源的开盘在15、17日两日举行，现在后续的合同签订等工作仍在继续。

成本锁定，利润空间显现

在2007年由北辰实业以92亿元的价格拿下，成为“全国总价地王”的那一时刻起，北辰三角洲的地价成本就锁定。北辰三角洲总建筑面积达537万平米，可售部分为380万平方米，用92亿除以380万平方米的可售面积，对应的楼面地价是2421元/平方米，此次发售的首开期面积只占总可售面积的1/10不到。在北辰三角洲未来8到10年的开发周期中，2421元/平米的地价水平是不会变，而作为全国房价洼地的长沙房价的稳步上扬也稳定可期。

无论从哪个角度而言，购买北辰最早的房源的升值空间绝对值得期待，这种共识也是北辰首开热销的重要因素之一。对市场预期而言，北辰未来的增值显而易见，对于北辰实业自身而言，北辰三角洲带来的利润空间同样巨大。长沙今年4月推出一宗和北辰三角洲地块具有可比性的沿江地段的楼地价已经达到3312元/平方米，仅仅是土地增值，就足以让北辰实业未来的业绩有着巨大增长。再加上北辰三角洲项目价格的自然上涨，在长达8年的开发周期内，从现在开始，北辰三角洲也将继续成为北辰实业利润增长的巨大金矿。而“观天下”的天量、平价，放在北辰三角洲和绝版城中心的滨江地段和国际标准的综合体规划之中，更让北辰三角洲未来的价值空间清晰可见。

只是，首开之后，第二批房源将在何时发售，北辰方面并未给出明确答案，可以肯定的是，接下来的几年间，初试莺啼就声势压人的北辰三角洲，将会越来越深远地影响着长沙楼市的格局和走向。
5040套，成交量创新高
销售量仍然在涨，价格也是。这是9.29新政后长沙一周楼市的表现。一切出乎意料。来自长沙市房产研究中心数据显示，本周长沙市新建商品房网签5040套，49.05万平方米，较上周增加13.41万平方米，其中住宅网签4766套，46.51万平方米。

从区域来看，超过3个区域销售套数突破千套，强烈的购房欲望正在淹没长沙，从北到西，再到东。而在价格上，持续上涨仍然是一个明显表征。数据显示，商品房网签均价为5597元/平方米，商品住宅均价为5525元/平方米。在芙蓉区，受到明城·国际中心和湘域熙岸价格拉升，销售价格突破6000元/平方米，商品房网签销售均价为6511元/平方米，住宅网签价格也高达6379元/平方米。全市仅岳麓区商品房价格低于5000元/平方米，上涨幅度令人忧虑。