楼市“滑坡”大戏将上演一线城市房价跌40%?

2010/5/4 18:16 作者:蓝色白羊点击:756 评论：0 条【大中小】

楼市开始下跌了！跌多少？这是一个当前相当热门的话题。主流看法是在10%——30%之间，部分观点认为应该在20%以上。最近第一财经日报的调查正好印证了这种判断。一财日报《财商》联合第一财经网、证券之星发起的调查结果显示，79.18%的认为本次房产新政将使房价下跌10%-30%，其余20.82%的则认为跌幅将超过30%.10%-30%的数据貌似十分平淡，但其实却显示了市场的一个底线-房价至少会下跌10%，这一说法已经得到了初步确立，目前争论的焦点集中在房价下跌的上限上。这个问题十分关键。如果仅有10%左右的波动，那么市场就仅仅只能定性为调整或者盘整而已，而如果出现了30%左右的下跌，那么我们至少可以说市场的确出现了一次像样的下跌。可见，数据不同则性质大不相同。

30%的数据不仅让人联想起2005年的那次楼市调整，当时易宪容曾大胆预测"上海房价下跌50%北京下跌30%"，并因此让30%和他的名字成为房地产界的焦点。而据统计，那一次上海房价最多曾下跌了27%；而在暴涨之后的2007年深圳，房价整体下跌了30%左右，关外相对高峰期跌幅达50%；对北京而言，30%的下跌甚至从来没有出现过（以上数据针对城市整体房价，个别楼盘跌幅可能高于这一数据）。可见，就中国楼市而言，30%的下跌已经是历史少见了。

而与其他国家（地区）相比，30%的数据则相当轻飘飘。日本曾出现过下跌70%左右的情况，香港地区也曾经有过下跌约65%的前车之鉴，而欧美国家相当夸张的"一元买别墅"的案例出现，都说明在楼市下跌过程中，30%虽然看上去已经下跌了近三分之一，但却并不一定是上限。会大跌50%甚至80%的判断偶有出现正好也说明了这一点。

权威机构的说法也有所不同，比如摩根斯坦利近日表示如果不出台保有税，那么未来楼市将再次上涨；瑞银发布报告则认为，目前预计内地一线城市房价有两成下跌空间，三大城市二手房价最多下跌20%，回到07年历史最高水平，但若跌破这一水平，二三线城市的房价今年或仍会零星上涨。

要预测房价下跌的空间似乎有章可循又似乎难以捉摸，而各自判断的逻辑似乎也各有道理，比如大摩的判断是基于宏观经济，而下跌50%以上的则是根据楼市此前的涨幅。我们分析认为，从上海、深圳、北京、香港、东京等曾经出现过像样下跌的城市来看，无一例外是此前曾经出现过较大幅度的房价上涨，而且房价累计上涨幅度越大，往往下跌幅度也越大。因此，可以根据历史或者近几年累计涨幅来预测未来的跌幅。

如果以每年2月房价作为基准，那么从2005年至2010年，上海累计涨幅为132.5%，北京185.9%，深圳260.1%，全国88%.如果以年房价涨幅15%作为合理标准，那么累计超额上涨幅度：上海31.4%、北京84.8%、深圳159%；如果以年房价涨幅10%作为基准，那么累计超额上涨幅度：上海71.5%、北京124.8%、深圳199%、全国26.9%、重庆45.5%.可见，如果以以前声称的年房价涨幅10%左右作为合理标准的话，那么国内一线城市房价"跌至合理水平"的跌幅就会相当惊人，基本上都要在100%左右。（虽然上海房价貌似涨幅相对弱于北京和深圳两地，但是如果从2003年开始计算则也很高，而深圳则因为2005年之前基数较低，上涨主要集中在05-10年间，因此数据才会异常高）。

如果考虑到GDP增长和收入增长较快，通货膨胀比较高，人民币升值空间和预期比较大等因素，房价按照15%的较快速度上涨仍然算比较合理的话，那么按此计算，国内一线城市房价的跌幅也应该在30%以上，基本上应该在30%-50%之间，这一数据是房价下跌的累计值。而参考日本70%的跌幅是在10年以上时间内完成，而香港65%的跌幅则也是在六年多时间内完成的，而房地产在目前中国的经济地位和作用也难以承受房价在短时间内超过50%的下跌的话（如果那样，政策肯定会有所放松），那么在2-3年时间内完成30%-40%左右的下跌是比较理想的。从目前形势判断，这可能也是决策层的一个打算。（