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长株潭城市群最大的优势是文化

2012/5/18 09:31 作者:HOPE 点击:1833 评论:0 条 【
 主持人:潘昭晖
  文字整理:陈勇  

  摄影:余志雄

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  主持人语

  六年,中博会在中部六省“跑”了一圈之后,又回到了湖南。只是,这已不是出发前的原点,湖南在此期间发生的变化,将足以令六年前曾来过此地的人们刮目相看。

  一组数据可以见证城市的变化:2011年,长沙经济保持平稳快速增长。长沙地区生产总值5619.3亿元,比上年增长14.5%,GDP总量居全国省会城市第7位、中部省会城市第2位,城乡居民人均可支配收入居中部省会城市首位。

  与此同时,基础设施建设实现新突破。营盘路湘江隧道建成通车,过江交通压力明显缓解;黄花机场新航站楼投入运营;地铁1、2号线,福元路大桥,湘府路大桥,南湖路隧道建设顺利推进;湘江综合枢纽一期、沿江防洪道路工程完工;先导区“六纵八横”路网全面形成。

  城市发展催生楼市机遇。过去几年,全国知名房企纷纷落子星城,在提升楼市品质的同时,成交量也快速攀升。2010年,长沙全市新建商品房累计销售备案2140.46万㎡。2011年,长沙全市新建商品房累计销售备案也达到1796.38万㎡。连续两年,长沙新建商品房成交位居全国前列。

  5月18日-20日,在作为第二轮的开篇之作——第七届中部博览会上,长沙将推出183个项目,总投资近3600亿元,项目平均规模约20亿元。值得注意的是,“开放崛起,绿色发展”将是贯穿始终的主题。这是一种反思,也是一个方向。

  处于“两型社会”建设新时期的长沙,房地产如何坚持绿色发展,实现绿色崛起?房地产的突破口在哪里?本次会客厅,将围绕这些问题展开交流。

  规划水平、建筑水平已赶上一线城市,文化是最大优势

  主持人:中部崛起已经成为不容忽视的力量,目前,长株潭城市群、鄱阳湖生态经济区、武汉城市圈、长江中游城市集群等的建设,为推动中部崛起发挥了重要作用。在这些经济圈中,我们的长株潭城市群该如何发展,才更具城市竞争力?跟其他五个中部省会城市相比,长沙的城市优势在哪里?又有哪些不足?

  刘正明(京投银泰湖南置地投资有限公司董事总经理):我是湖南本土人,在长沙也生活了这么多年,对这座城市有一点自己的认识和感悟。第一个,湖南的区位,在中部几个省份里面应该算是最好的之一,正好处在整个中国的经济重心点附近。这样的区位决定有较好的城市发展机会。

  第二,湖南有很明显的交通优势。无论是高速公路,还是高铁,长沙现在都发展得非常好。高速公路把长沙与省内各市(州)串联成一个大市场,一个经济圈。同时,高铁的开通也带来了机会。最深层的是生活方式的改变。首先,高铁让所有人的事业版图扩大了,以前事业版图可能在省内,以后深圳、广州、武汉、北京、上海等一线城市都在事业版图之内。其次,生活方式也发生了改变,城际生活方式正成为一种趋势,同时财富也随之增长。

  第三,湖南这几年的产业发展比较快。湖南历来是一个农业大省,但是最近短短的几年时间,湖南省GDP实现了一个很大的飞跃。产业的发展是城市发展的基础,目前长沙千亿产业集群,随便数一下,就有不少。产业发展将给长沙带来很多机会。

  龙固新(深圳市德思勤投资有限公司董事长):首先举两个例子,一个例子是,3月份我请了凯悦集团的全球总裁来长沙,他是第一次来中部这样的城市。他非常吃惊:中国中部城市发展到目前这样一个状况。在参观我们项目以后,他也没有想到中国中部城市的规划水平、建筑水平跟上海、北京没有什么差别,甚至说有些已经超过上海和北京的水平,已接近国际水平。

  第二个例子是,长深高铁4月1日通车那一天开始,德思勤每天都包下一节车厢,5个星期下来,来长沙考察的人有几百人次,很多来自深圳的人士也很吃惊,称没有想到长沙的发展会这么快。事实上,近几年来长沙的发展水平已经上了一个大台阶,包括国际上一些好的投资公司,包括部分一线城市对长沙还不够了解。但正是因为这样,说明长沙的潜力非常大。

  具体来说,长株潭区域优势明显,它是中部离珠三角最近的城市,是香港、澳门、深圳、广州进入中部的门户。长沙属于泛珠三角地区。第二个优势就是刚才提到的交通优势,长沙是南中国高铁的中心,两年以后到上海的高铁通了将更加方便,所以交通优势非常明显。第三,长沙在全国各地有大量可回流的国际化人才。在深圳就有300万湘籍人口,这些也是湖南的人才。怎么样把这些人才吸引到长沙来,这是一个课题。

  何洪伟(顺天地产集团总经理):首先,长沙是一个辨识度很高的城市。跟中部这几个经济圈相比,武汉城市圈更注重经济规模,鄱阳湖生态经济区强调生态资源,长株潭最大的优势是文化。我们项目引进的凯宾斯基酒店落户长沙,很大程度上是因为他们看中了长沙三千多年以来形成的文化积淀。事实上,很多国际化的城市,都有自己城市的辨识度。长沙,文化是一个最大的优势。

  其次,长沙人的生活形态、消费观念跟西方人很相似。长沙人的收入不是很高,但是消费非常超前,这个也是符合现代城市的发展要求,是一个非常好的基础。同时,长株潭城市群整体的环境非常优美,这样的山水资源本身就是一个文化。比如说巴黎有塞纳河,德国有莱茵河,伦敦有泰晤士河,长沙有湘江。

  最后,长沙的未来发展潜力非常大。非常好的人才优势,非常好的政策优势以及区位优势,将带来发展的强大动力。同时,我们有优美的环境,还有繁荣的旅游产业、文化产业,这些都是强大的动力。

  周勇(运达地产集团总经理):最近10年,长沙的发展非常快。城市优势主要体现在几个方面,一个是固有的区位优势,一个是现在形成的交通网络的优势,还有一个是市场优势,特别是第三产业,被国内外的投资商普遍看好。事实上,在长沙,小到卖米粉的,大到卖高档产品的,大多都在赚钱。长沙人敢消费,消费观念很超前。这种市场,让很多企业愿意来长沙投资。

  还有一个非常重要的优势是,这些年带来的良好发展态势。曾经,运达国际广场在2004年跟喜达屋集团接触的时候,当时长沙还是名不见经传的城市。当时喜达屋集团的人甚至问我,长沙在哪里?那个时候,外国人知道更多的是北京、上海、西安、深圳。因此,当时我们必须花大量的时间让他们知道长沙在哪,国民经济收入与人均可支配的消费收入怎样。经过这些年的发展,现在已经形成良好的发展势头。这对长沙未来的发展非常有利。

  于忠(湖南省新泓信实业集团副总裁):第一,长沙这个地方让人很温暖,包容性很强。大部分外地人来长沙,都呆得惯。因为骗一个人容易,骗一个人的胃很难。他们的饮食和娱乐,以及跟长沙人打交道,都没有什么不适应的地方。

  长沙的第二个优势是,有一个外向型的文化。大家都见过世面,外来的人跟长沙人交流,不觉得是一个普通省会城市的居民。事实上,除了一线城市以外,很多城市都有很重的乡土气息。

  第三个优势是房价低,生活成本低。这种优势将吸引优秀人才,尤其是大学毕业生落户长沙。像北上广深等一线城市,很多年轻人在具有购买力之前就已经呆不下去了,于是他们会选择生活成本相对较低的长沙工作与创业。在长沙,居民的幸福指数高,这是一个优势。  

  陆荣斌(绿地集团长沙房地产事业部市场营销部总监):长沙第一个优势是地域和交通优势,离珠三角近。目前,长沙发展已在中部城市中悄然崛起,只要有足够的财力支撑,优秀人才的回流会带动长沙进一步的发展。交通方面,高铁的开通,将长沙纳入一线城市经济圈。

  长沙第二个优势是消费力。虽然长沙理论上只能称为2.5线城市,但是城市居民消费力是远远高于同类型城市的水平。因为大部分长沙人有超前消费的观念。正因如此,沃尔玛超市愿意进驻绿地中央广场。对于房地产市场来说,强大消费力的带动,对于做商业用房和商业地产有优势。

  长沙第三个优势是房价比较低。我们企业现在招人会选择一些到外地“走了一圈”,然后再回湖南的年轻人。他们在大城市呆过,接受过一些大公司管理的理念,职业化水平比较高。年轻人回来毕竟要买房子,目前长沙的房价对于他们来说,还可以接受。因此说,较低房价一定程度上给城市发展注入了动力。

  第四个优势是,长沙城市建设正在更新换代,开发企业发展机会比较多。像武广新城、市府板块、省府板块,都是极具发展潜力的区域。

  城市管理者与开发商,能够拿捏好开发土地的气质,就是绿色发展

  主持人:湖南这些年的实践,令我们深深体会到,决不能再走拼资源、拼环境的路子,而要把“两型社会”的理念、目标、方法全面融入全省经济社会发展各个方面,坚持绿色发展、实现绿色崛起。具体到房地产领域,我们该怎么来做?

  于忠:绿色发展的范围很广,首先,有实力的公司应该要努力延长开发产品的生命周期。这就需要从项目规划、建筑质量开始抓起。目前正流行的城市综合体,我比较喜欢,因为它提高了土地集约的程度,使土地的价值最大化,使得资源影响的人群更多。

  在绿色建筑方面,我们应该向标杆企业学习,在环保节能、垃圾处理、废水利用等方面,尽可能地做到位。把产品的配套做好了,业主进去生活,就能真正体会到楼盘的品质。而且,对于“两型社会”建设,也是一种推动。

  何洪伟:绿色发展,绿色崛起,应该要多发展绿色产业。“两型”经济更多的是要发展服务业与文化产业。这样的发展才可以真正做到源头上的绿色崛起。现在的发展是长远的发展,要走向国际化必须要发展高端服务业,我们说高端服务业,第一个是金融,第二个是高端酒店业,第三个是写字楼和综合体的楼宇经济。我们要在这样的环境下发展,不是简单针对一个物理上的节能环保,还要用我们的产品去服务这样的经济时代。

  同时,城市的发展跟城镇的发展是相互促进的关系,既有城市的快速发展,又有城镇的不断延伸,才有人居环境的延伸。在这种经济到来的时候,作为开发商也应该把我们的重点和关注点从原来仅仅对住宅的开发,转向对一些商业地产、休闲地产以及养老地产的开发。这是我对“绿色崛起”这一概念的一种理解。

  刘正明:我始终认为每一块地都有它的特性和气质,这一块地适合做什么样的东西?做到什么程度合适?城市管理者与开发商,能够把这个落实到分寸上,就是节约,就是绿色。基于此,我提几点建议。

  第一,城市公共资源要合理布局,在这一方面,相关部门在规划、配套、建设等方面,还有大量的工作要做。第二,城市的发展与区域的定位,要有比较明显的划分。当然我们讲明显划分不是截然不同,而是要有主次。第三,绿色发展应当适当调节好建筑的容积率。第四,绿色发展要有合理的房价做支撑,绿色节能环保产品的使用,必然会加大投入成本。

  龙固新:城市再不能像以前的发展,严重影响环境,破坏生态,一定是保护性开发。沿江发展,一定要把最好的公共景观部分留给社会,消费者才能与自然更好地融合。“两型社会”建设非常重要,实际上是指城市的可持续发展,这不是一句空话。除了刚才各位谈到的内容之外,还涉及到一个重大命题,就是自然灾害对城市的致命性打击。

  现在我们大家,虽然影响力很小,但是每个项目都有自己的影响力。例如一个产品节能30%,不仅每一位业主生活支出减少,而且对环境的污染少了30%。如果大家坚持做绿色节能产品,这样我们的城市会越来越好,这样对我们生活也好,污染少了,所以我觉得“两型”不要只当概念,要脚踏实地行动。

  周勇:现在城市的楼太多,但是绿色太少,有一些小区建得不错,但是公共绿地太少。所以说,从城市管理的角度讲,要加大公共绿地建设的力度。同时,从环保节能的角度来说,精装房是一种趋势,政府部门应该加大政策支持。

  开发商所要做的事情,是从自身做起,从消费者的需求出发,这是体现一个开发商的社会责任感,同时也体现一个开发商对消费者的关注。实际上大家都住了房子,很多人不满意,但是又没有太多的可选择性。社会上不是没有消费能力,很大程度上还是缺少适合消费者选择的产品。用发展的眼光来讲,市民买你的产品,出发点不是好不好用,还要看是不是能节约着用,花合适的钱买到自己最合适的产品。

  陆荣斌:谈到绿色建筑,我们是蛮有体会的。以绿地中央广场为例,新里·卢浮公馆是绿色一星级标准,幼儿园和营销中心是绿色三星级标准。

  除此之外,我们在运营管理上,也做到资源集约。我们的商业部分,都是自己做招商,比如现在引进了沃尔玛超市、海上国际影城。还会引进一些零售和餐饮,所以商业没有直接卖而是做招商,这也是一种环保。如果业主想怎么招商就怎么招商,这不是一种资源浪费吗?我们正是朝这个方向去做。

  历时4年,从“房子”向“生活方式”转化

  主持人:长株潭试验区建设已历时4年,房地产领域取得了哪些成就?新阶段湖南“两型社会”建设,房地产的突破口在哪里?

  周勇:过去几年,长沙的房地产开发一直是一种开放的姿态。大量的外地开发企业进入长沙,给我们带来一些新的开发理念和开发思路,影响了本土的开发商,这样大家建的房子越来越有品质,也给市场带来了生机和活力。

  下一步怎么做?突破口在哪里?政策的影响力太大了,变化更大程度上来自于市场上政策的引导,引导市场向一个更健康、更理性的方面发展。

  刘正明:要说这些年市场成就,第一个是品牌意识已经开始有了,不仅仅是开发商有品牌意识了,客户也开始注意和注重品牌了,这是一个收获。第二个是市场意识强化了。

  房地产的突破口在哪里?我个人认为,第一个靠产品的差异化。这个差异化实际上包含了刚才讲的一些绿色、节能、环保等相关产品的出现。第二个是企业的转型,包括我们刚才讲到的商业地产、养老地产、旅游地产等,所有这些地产的转型是有条件的,政策的支持、开发商本身的资源等各方面都要匹配。如果哪些方面跟不上的话,这个突破实际上也是机会和风险并存的。

  龙固新:我想,长株潭的发展,站的位置还是要稍微高一点。第一,德思勤城市广场跟亚洲一流的商业中心、城市综合体相比较,硬件起点非常高。第二,德思勤城市广场要对城市有贡献,不光要成为长株潭最大的购物中心,也想成为珠三角的一个文化中心。第三,项目还将引进其他金融机构,跟全球几个大的文化娱乐集团合作。

  除了这几个以外,德思勤城市广场还将与全国几个大的媒体合作,设立新闻中心。届时,项目成为金融、文化、旅游中心的集合。要支撑一个规划这么大的城市综合体,没有高起点的硬件,是做不到的。

  何洪伟:其实这么多年来,房地产开发,最重要的贡献是对房地产认识的改变。原来理解房地产就是建房子,现在是营造一种生活方式。从“房子”到“生活方式”的变化,我觉得这一点是这几年通过这么多开发商的努力,所做出的一个最大贡献。同时,人们开始更加关注绿色与环保。这为将来奠定了一个发展的基础。

  突破点要向多元化发展,而不仅仅是把所有的投资,都集中在住宅上。要为城市的裂变,城市的多中心化做出一些贡献,形成多中心的城市格局。产品更加多元化,机会也更加多元化,使老百姓的投资也更加多元化,你可以投资公寓,投资老年地产等等,分散投资。

  于忠:大家意见都比较一致,我的看法也一样。取得哪些成就?我们现在的开发企业,越来越注重品质。与此同时,消费者也越来越理性。

  关于突破口,我个人认为,房地产市场确实是要多元化。但是,旅游地产、商业地产、养老地产等主题地产的发展与住宅地产不同,拼的更多是人才、经验、应用管理等问题,企业对此应慎重,切忌盲目跟风。

  陆荣斌:以前大家买房时不知道品牌,也不太关心品牌,现在知道品牌了,也重视品牌了。这是一个变化。第二个,开发商不是说只建住宅,而是参与了城市的建设,某一个项目的品质带动了周边的品质。开发商也是参与了城市建设、城市的精神面貌建设,因为开发商做商业、住宅、城市综合体,这个对城市的建设贡献非常大。

  未来城市肯定是多中心,不是只有一个中心点,这是一个发展趋势。房地产的突破口在哪?首先,开发商一定要有责任感,包括绿色品质的推广等。其次,还是以品质为先,大浪淘沙当中对自己品质有要求的开发商还是会受到市民认可,一些品质差的产品将会被淘汰。


来源:长沙晚报
 

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