开发商垫付？轻松“零首付”月供“累死人”

2010/4/15 17:22 作者:蓝色白羊点击:946 评论：0 条【大中小】

一成首付就能买到别墅，5年后回购还可获得购买价的115%;零首付可买到肇庆某楼盘的住宅……近段时间，珠三角城市的多个楼盘陆续推出新意十足的销售噱头，号称10万元可买别墅豪宅，发展商将为买家垫付大部分或所有首期款。

有房地产业人士对一成首付和零首付提出质疑，担心买家以超过承受能力的水平购房将带来极大的隐患；也有观点认为，物业的回购操作难度大，开发主体未来的回购实力也值得担忧。

现象：首付虽低但月供款惊人

记者走访发现位于佛山某别墅小区的广告极为诱人，买家只需交付一成首期，其他无论是两成还是三成首付，均由开发商垫付，不需要利息，买家只需在未来的2年中分8期偿还即可。

除此之外，该一手盘还保证“如果业主在购买5年后物业贬值，开发商承诺按原合同总价进行回购，开发商还将补偿该物业成交总额的15%给业主”.

肇庆某楼盘近日推出“零首付”,买家只需要交纳10万元的定金就可以买到房子。记者详细了解后发现，这个零首付实际上就是开发商为买家垫付三成首期，而买家必须在购房后2年内分24期偿还给开发商，但也一样无需交付利息。

市场人士分析，在新一轮的楼市回暖潮流中，二手市场的回暖幅度明显大于一手，导致大部分客户流向二手市场，令一手市场倍感压力。

特别是目前的一手房多集中在远离广州市中心的地段，开发商自然要各出奇招来吸引广州的买家。据观察，这些楼盘的主攻受众是广州的年轻族买家。

不过，有市场行家提醒，虽然首付较少，但是之后的月供非常惊人。以佛山该楼盘为例，以总价220万元的单位计算，如果选择一成首付，虽然当时只需要交纳22万元，但是开发商垫付的44万元首付需要在未来两年付清，折合每个月为18333元；同时买家还要支付另外七成的银行贷款，如果贷款期限为20年，按照基准利率计算，每月的月供为10980元，这意味着在未来的两年里，买家每个月需要支付近3万元费用！

也有房地产行业人员担忧回购实施的可能性，一旦开发主体的资金能力有变，回购可能不能实现。

选择一成首付

总价：220万元首付：22万元

两年内每季度偿还开发商首付款：5.5万元，折合每月：18333元。

银行按揭：10979.8元（以贷款20年，基准利率计算）

本息合计：3295152元

选择三成首付

总价：213.4万元（可以额外获得97折）

首付：64.02万元

银行按揭：10650.4（以贷款20年，基准利率计算）

本息合计：3196296元

专家意见

满堂红地产研究部经理周峰：这种营销方式对首次置业的年轻人很有吸引力。如果父母可承受的首期款不多，而他们自己的月收入又较高的话，就有可能选择低首付的房源。

中原地产潘婉霞：这种一成首付五年回购的条件主要还是起到吸引买家眼球的作用；她表示，其实买家可选择首付一成，也可以选择付三成首期并获得97折，据她了解，大部分买家更倾向于选择后一种方式。

五年回购并且额外补偿15%的承诺是发展商为增加买家信心的保证，目前购房者多对未来房价看涨，促使他们买房的因素并非为了未来可以回购。

想要回购要注重细节条款

合富置业首席市场分析师龙斌告诉记者，一般这样的营销方式往往只是针对一些面积小、总价低的房源，买家今后的负担不会太大。因此对于这种低首付的房源，买家一定要衡量自己的承受能力，不能因为首付低而盲目购买高价房。

“但是对于投资型买家来说，则需要对这一条款进行仔细琢磨”,龙斌表示，“首先必须考虑的是5年之后该楼盘的开发主体是否存在，有没有进行回购的能力”.周峰也提醒投资者在真正的交易合同中，对于回购的条件要非常清晰，包括回购是否计算折旧费，是否需要恢复原样等，只有回购具有可操作性才有意义。