土地增值税清算工作启动房企面临资金链大考

2010/6/17 16:19 作者:蓝色白羊点击:1090 评论：0 条【大中小】

针对房地产开发的土地增值税清算工作，国家税务总局2010年6月4日发布《关于加强土地增值税征管工作的通知》，首次硬性规定了土地增值税的预征率和清算时的核定征收率。同时中央还要求各地方必须在当地找出近期涨价特别快的楼盘或者高价楼盘进行严格清算。

业内人士表示，一方面是本次清算将对开发商的资金链造成巨大考验，另一方面是市场连续滑坡，届时在双重压力下，不少开发商会因为承受不住压力而选择降价回笼资金。

沪十余楼盘当前售价已超拿地楼板价数倍

据中房信数据显示，上海十余楼盘现在售价已超拿地楼板价数倍之多，政府一旦清算土地增值税，这些开发商将承受巨额缴税压力。

之前有媒体爆出位于浦西世博板块的丰盛皇朝捂盘17年，当下售价已为其首次开盘11倍之多，据新浪乐居求证得知，该楼盘现今售价为68000元每平方米左右，和其02年首次开盘均价5000-6000元每平方米相比，确实已上涨11倍，同时该楼盘所处地块是1993年通过协议拿地的，拆迁成本是其成本的主要组成部分。

除去丰盛皇朝之外，夏阳金城在1年间售价已经翻番，据新浪乐居了解发现，09年一季度其销售均价只有7072元每平方米，而现今对外报价已达16000元每平方米，该价格更是其2344元每平方米楼板价的7倍之多。而其他楼盘如合生高尔夫、保利叶上海、龙湖滟澜山等售价均已超过楼板价2倍到6倍不等。

如严格清算一半房企资金链面临断裂危险

针对清算土地增值税对房地产市场会产生何种影响，新浪乐居采访了著名博主孙斌艺，他表示政府如一旦清算土地增值税，将会有一半房企面临资金链压力，甚至会出现断裂可能。

中房信分析师薛建雄也表示，清算土地增值税也需分情况而定，如丰盛皇朝，虽其售价疯涨11倍，但该楼盘也有客观因素，如该地块拆迁迟迟未能完成，在客观上也造成了无法开盘以及售价节节高升，上海一些楼盘都有这种情况发生。

“黑五月”14家上市房企仅一家月报飘红

搜房网根据公开数据进行统计，截至6月10日，恒大、万科、绿城、龙湖等14家上市房企相继发布了5月销售业绩报告，结果显示，在本批已经发布5月销售业绩报告的14家房企中，除恒大在新政之初率先启动降价策略，5月销售环比上升8%之外，其余13家房企受4月新政影响明显，销售金额环比平均下滑42%。

其中，作为2009年度楼市销售黑马的绿城中国，5月销售金额为20亿元，环比4月的65亿元下滑幅度达到近七成，紧随其后的江苏新城地产环比4月销售金额下滑幅度也达到了61%，而此前紧随恒大在北京启动降价方案的地产龙头万科地产在5月销售中虽然有51.1亿元的收获，但也没有摆脱新政效应的影响，环比4月销售金额下降34%。

万科中海绿城恒大等6家企业销售过百亿

大型房企在宏观调控面前表现出较强的抗压能力，虽然5月销售整体状况不佳，但据搜房网对已经发布公告的14家上市房企统计，在前四月明显发力之下，截至6月10日，依旧有6家房企步入房企销售百亿行列，其中万科1-5月销售金额达到280亿元，同比去年同期的239亿元增加17%，中海2010年前五月销售达到220.6亿元，同比增加8.8%；绿城中国、恒大地产、碧桂园、富力地产前五月销售额也分别达到185亿元、161.8亿元、125亿元和109.51亿元。

而从目前公开发布的信息显示，除去江苏新城和世茂房地产前五月销售金额同比有明显降幅外，保利香港、合景泰富、龙湖地产、富力地产、碧桂园、恒大地产、绿城中国、中海地产和万科均呈现上升态势。

双向观望双重压力楼市后市走向难测

虽然上述14家上市房企5月销售金额环比近乎“腰斩”，但导致销售金额下降的因素从目前来看依旧有好几种，搜房网分析师认为，购房者观望情绪浓烈、投资客门槛被抬高只是其中一部分原因；而开发商由于对后市走势把握不明，减少推盘量也是不可忽视的因素，从五月上海商品住宅供应来看，整个5月住宅供应面积仅为95万平方米，环比4月减少了23%，同比09年5月也减少25%。而以2009年全年上海商品住宅供应1394万平方米为例，月均供应量也达到116万平米左右。

下半年预计开74楼盘同比锐减61%

2010年上海下半年新盘预告，截止6月9日，据搜房网房源中心最新统计，上海下半年（2010.7-2010.12）预计将新开74个楼盘。与今年上半年新开166盘相比，环比下跌55.4%；同比09下半年190个项目的开盘总量，同比锐减61%。

11个纯新盘将上市浦东占总量18%

据搜房网房源中心统计，在2010年上海下半年开盘楼盘中，将有11个纯新盘上市，11个纯新盘主要以公寓住宅为主，别墅仅占2席。

在开盘总量上，大浦东共计开盘13个，占开盘总量的18%，上海周边地区占15%，宝山区占11%，成为继浦东之后的两大开盘热点区域。同上半年形成对比的是，嘉定和松江两区的开盘楼盘明显减少，仅占总量的1%和5%。

市区楼盘逐步放量豪宅格局南移

2010年下半年，上海中心城区的开盘量有明显提升。长宁、卢湾、徐汇等中心区域将有所放量，以精装大户型为卖点。位于新天地旁的翠湖天地嘉苑9月份预计推出300-700平方米的精装房源，预计总价在5000万元/套。

杨浦区新江湾城逐步成为开盘热门区域，下半年将有4个楼盘推出房源。位于五角场板块的盛世新江湾预计最低价25000元/平方米。卢湾、徐汇两区受到了世博豪宅格局南移的影响，近期部分江景大平层房源将会陆续上市。