土地增值税清算风暴来袭全方位解读最新政策

2010/6/9 19:56 作者:蓝色白羊点击:1041 评论：0 条【大中小】

继5月19日国税总局公布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，对土地增值税征收的细则进一步明确之后不久，6月3日国税总局公布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》，对土地增值税预征率设定了下限，土地增值税征收监管力度升级。目前全国大部分开发商未严格预提土地增值税，各地实际的预征率普遍在1%右，而实际清算的很少，如果按照两个通知严格实施，对于开发商的利润和现金流都会有较大的影响。

明确税收底线楼市调控加码《关于加强土地增值税征管工作的通知》要求核定征收率原则上不得低于5%，区分不同房地产类型制定核定征收率。我们知道由于遗留问题，以致没办法精确的计算项目应缴纳的土地增值税。早在06年出台的土地增值税通知对此种情况做出了明确要求，要求按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。目前大多数地方核定征收率规定在1%—2.5%之间。如果本次严格执行核定征收底线将会大大提高企业历史遗留项目的清算成本。有专业机构测算，如果项目毛利率达到40%，土地增值税率在6.6%左右。

清算力度加强极具可操作性

《关于加强土地增值税征管工作的通知》要求各个地方有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象。要求各地要在6 月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局。在过去由于没有对地方做出要求细则使得各个地方在执行中大打折扣，而且土地增值税是个国家税，地方在执行上的主动性不强。有专业机构对部分公司土地增值税在营业收入中的比例进行过统计，发现征收情况大大低于实际情况。

加强预征管理区域区别对待

《关于加强土地增值税征管工作的通知》还提出：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。目前各地对土地增值税大多采取预征方式，各地预征税率在0.5%-2%之间。因此这个预征政策实际变化的内容不大，但是对各个区域以及房型区别对待。这表明了政府对于房价上涨过快区域的担忧，如果房价得不得确实的控制，政策的压力将会越来越重。

中小企业吃紧楼市重新洗牌

《关于加强土地增值税征管工作的通知》的出台对高毛利、低周转重资产型的公司不利。有专业机构曾测算过不同毛利率下的普通住宅对应的土地增值税率，如果毛利率超过35%可以明显的发现土地增值税税率大幅度的提高。政策的效果应该是打击通过囤地、捂盘的开发商，这些开发商通过这样的方式以获取高毛利，政策有利于促进开发商加速周转，鼓励开发普通型住宅。本次政策的出台有彻底解决06年以来土地增值税征收困局的态势，同时也再次向市场表明对房地产行业调控的决心。

盘活土地存量改变观望格局

土地增值税清查的执行力度一直不太严格，地方政府政府是否会按照规定按照累进税率执行以及实际的执行效果有待观察。

早在4年前，国税总局就曾下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，但由于全球金融危机无疾而终。如今，这一封存已久的利剑再度祭出，锋芒依旧，而其最利之刃，在于打击只囤地不开发的“地虫”，从而盘活土地存量，无疑有助于改变目前观望僵持的格局。