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新政频出台 中山楼市五一销售难见阳光

2010/4/28 19:49 作者:蓝色白羊 点击:772 评论:0 条 【
4月14日,国务院出台“二套房首付款不得低于50%”,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;4月17日,国务院提出对房价过高、上涨过快的地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,暂停发放购买住房贷款。4月19日,住建部发出通知,要求房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并明码标价销售,禁止收取定金;4月20日,住建部又通知要求商品房严格实行购房实名制,要求商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名……连日以来,新政频频出台,在严政打击之下,中山房地产的后市走势扑朔迷离,同时也进一步加重了购房者观望情绪。不少的开发商静观其变,或放松折扣或推迟开盘时间应对新政。



信贷政策变化谈好单子“泡汤”

随着国家楼市新政纷纷落地后,中山市二手房市场观望气氛日渐浓厚。近日,记者从中山市多家二手房中介公司了解,由于信贷政策的变化,部分已经谈好的单子只好“泡汤”。目前市场出现了观望的情绪,二手房签单量一下子减少了三至五成。

中山市满堂红总经理王峥表示,中山购买二手房的大部分是刚性需求的自主型客户为主,其中很大一部分是首次购房者,有四成左右是二套房改善型购房者,所以二套房提高首付和利率对二手市场打击严重,而银行停止非本地居民的房贷发放对市场更是雪上加霜,严重影响到二手市场的成交量。就目前的中山二手房市场来看,房产新政无疑会造成短期萎缩。但新政主要针对投资者,中山的投资者并不多,刚性需求仍然是市场的最大拉力。

外地户籍不批按揭周边楼市将陷困境

自4月14日以来,密集出台的政策,给了包括中山市坦洲、三乡、南头、三角等周边的楼盘沉重一击:二套房首付五成、三套房停贷、异地购房被停贷,直接掐断了买房人的资金来源。

从2010年3月镇区的住宅销售备案的情况来看,各镇区的销售都有不同程度的上升,其中以火炬、古镇、南朗、三乡和坦洲备案套数增长最为抢眼,而增长幅度最大的则为坦洲,增长高达1082套。对此,天域置业策划经理谭三元表示,中山镇区市场发展潜力更大,特别是泛城区、西北组团和南部组团,其市场发展空间大。其中,坦洲80%以上的购房者来自珠海,因此受非本地居民暂发房贷新政的影响,外地一旦不批按揭,坦洲楼市将陷入困境。

据记者电话采访了解,新政出台后,曾经一度火爆的坦洲陷于低迷的困境,前来看房的购房者也寥寥无几。不少开发商表示,目前,还要看政策在中山的具体落实,所以当前买卖双方都在观望,除了能够跟一次性付款的客户签单之外,对于需要按揭的购房者,特别是珠海或者外地来的客户,唯有一拖再拖。

新政认房不认贷误伤改善型买家

随着时间的推移,“二套房贷”的认定标准悬念终于揭开。中国银监会官方日前透露,新的房贷政策将不再以银行的信贷记录为准,各商业银行认定“第二套”房时,将以家庭为单位,同时兼顾“借款人过去的贷款记录”以及“借款人实际持有房屋数量”两项标准。这也是说,“二套房贷”认定的标准将“认房不认贷”。中国银监会银行监管一部主任杨家才表示,二套住房以家庭为单位进行认定,包括本人、配偶及未成年子女。即使首套住房没有利用银行贷款购买,再次购买住房同样会被认定为二套住房。据介绍,相比于现行“以银行信贷记录为准”的二套房认定标准,修改后的“认房不认贷”标准在理论意义上显然要更为严格。其实这也意味着,有关部门倾向于对楼市投机者,做更大范围的保守认定。只不过,这种更为严格的标准具体执行效果如何却并不确定,特别是在政策公平意义上讲对真实住房需求存在误伤率。

对此,各银行表示,上调二套房贷往往是伤不了投机行为,反而会灼伤整个市场的正常需求。就是为了这个缘故,以前国家制定二套房标准会考虑到改善性住房需求,但这次新政却以家庭认房子不认贷,已经无视正常合理的需求了。

不鼓励公积金贷款五一销售难见太阳

二套房贷首付提高至50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍的新政出台后,部分城市的公积金也紧跟商业按揭的“二套房贷”政策,将第二套房的公积金房贷提高到五成。4月23日,记者从中山市公积金管理中心相关负责获悉,公积金管理中心与规定一致,现在银行要求二套房贷首付五成,是不管用商业贷款还是公积金贷款都是一样的。但因新政目前还没有落实前,中山市二套房公积金贷款一切如旧。至于,使用公积金可以在当前避开“房贷新政”,对于中山公积金是否会造成影响?中山市公积金管理中心负责人杨主任则表示,目前是敏感时期,不方便接受采访。据记者了解,由于享受购房折扣通常比选择商业按揭的买家少9.8折,所以不少的开发商并不鼓励买家动用公积金货款,而二手楼业主更直接拒绝家使用公积金贷款。

业内人士陈经理认为,从政策的内容上看,主要是收紧了放款的额度,而实际上伤害的恐怕并不是投资客,而是刚性需求的买房人。因为,目前中山自主改善型客户人数够多。如果新政在中山“一刀切”,将会误伤许多自住需求的消费者。由此看来,今个“五一”小黄周,中山楼市销售将难见太阳。

各银行反应迅速三季度将现拐点

相对过去的楼市政策,2010年楼市新政会否雷声大雨点小?据记者走访了解,为了抑制疯涨的房价,该次政府的宏观调控政策不再只打雷不下雨,倒颇有点快刀斩乱麻的快感。自房贷新政出台之后,中山部分银行已迅速做出反应,并表示在接到国务院通知之后,银行已全面停止原先执行的首次置业首付最低两成,二套房贷首付最低四成规定。而中山大部分的楼盘均明确表示,目前已经收到了银行下发的文件,已经按照新政策为客户重新填写新置业计划书。日前,中国银行也率先宣布上调存量房贷利率,按照调整后的利率,在中行贷款的市民,贷款成本将大幅提高。对于银行上调存量贷款利率的做法,有关业内人士表示,如果不是投机的炒房者,提前还贷的困难还是很大的。

中原地产拓展部总监植建军表示,该次新政出台,各银行的反应颇为迅速,由此可见此次国家的政策重拳的分量。合富辉煌珠海中山公司总经理杨光表示,从中山楼市第一季度的销售成绩来看,中山楼市迎来了“小阳春”,所以一些大型有经济实力的开发商不急需降价买房来回笼资金,不过积压有较多货源的小的楼盘或许有降价来消化货存。至于未来短时间内,中山的房价走势如何,不少开发商表示还是比较难预测,主要看新政的执行力度。天域置业副总经理吴剑锋预测,受新政的影响,中山楼市的拐点出现在第三季度。
 

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