5月楼市交易量反弹房价拐点可望在四季度出现

2010/6/14 20:07 作者:蓝色白羊点击:1054 评论：0 条【大中小】

楼市寻底进行时

调控政策若能持续，房价调整的拐点将可能在今年四季度来临

地产调整“黑五月”结束，一切迹象显示着价格拐点仍在酝酿—如果拐点还会出现的话。

5月，全国各主要城市住宅交易量急剧萎缩，一线城市降幅高达六成至七成，各大房企的销售业绩惨淡，几乎全军尽墨。然而，在地产新政满月前后的一段“真空期”，市场交易量出现跌幅放缓或止跌的迹象。在5月底最后一周，沪、穗、深三个城市的新建商品住宅销售量，甚至出现环比(较此前一周)增长约30%。

这一小幅、局部的反弹，在调控背景下，格外惹眼。有分析人士认为，市场的普遍预期在调控中并未发生实质性改变，对政府实现较高的调控目标(如一线城市房价下调30%)和持续较长的调控时间(如一年以上)，并无充足信心。

“我们预计，中国本轮房地产紧缩调控的持续时间应该在六个月左右。”渣打银行驻中国的一位分析师在接受本刊记者采访时称。

6月初，随着“第二套房”从严认定等新一波政策出台，市场上对调控持续性的预期得到强化。眼下，一个普遍看法是，国内主要城市房价将继续寻底，随着开发商纷纷试探性调价，新建商品住宅价格实质性下调才刚刚开始。调控政策若能持续，房价调整的拐点将可能在今年四季度来临。

降价虚实

房价真的下降了吗？

各家房产中介机构统计的数据显示，一线城市5月二手住宅销售价格大多出现下跌，表明价格环比下降的趋势得到普遍认可，降幅大小则看法不一。

中原地产研究报告称，京沪穗深津五大城市，除了天津，其余四城市二手住宅价格5月均出现下跌。其中深圳和上海价格下跌最明显，环比跌幅分别为2.9%和2.5%；北京和广州跌幅分别为1.6%和1.5%。天津仍有小幅上涨，但涨幅已经明显回落。

国家统计局最新公布的70个大中城市房屋销售价格指数显示，5月二手住宅销售价格同比上涨9.2%，涨幅缩小，环比则出现0.4%的下降。

新建住宅销售量下降亦很明显，价格走势则由于各类统计数据差异很大，显得扑朔迷离。国家统计局70个大中城市房屋销售价格指数显示，5月新建住宅销售价格同比上涨15.1%，环比亦上涨0.4%，但涨幅均在缩小。中国指数研究院和北京市房地产交易管理网的统计数据则显示，北京与上海两地新建住宅5月交易量环比有接近50%的降幅，均价环比跌幅亦高达10%-20%。

“均价并不能反映具体房价的真实走势。”一位房地产开发商对本刊记者称，在地方政府近期限制高价楼盘入市的情况下，新建住宅均价是最容易“被做低”的指标。

5月以来，数家房企先后曝出采用或明或暗降价促销策略。恒大地产[2.44 2.09%]最先高调宣称全国85折优惠。万科在北京和深圳低调试探性打折，随后公开否认将进行普遍降价。绿地则以18周年庆的名义进行全面优惠促销。在北京前期房价涨幅较大的通州和望京地区，新盘价格也出现明显调整，龙湖一个位于通州项目价格目前定于每平方米1.8万元，远低于两会前后的价格。

但是，大多数房地产新盘项目要么延后开盘，要么很难看出降价。一家房地产广告公司的总经理称，目前北京新盘供应比较少，很多项目都推迟了开盘时间，新盘打折的幅度其实微乎其微，真实房价尚未回落到今年春节前后，通州和望京地区可视为特例，因前期上涨太猛。

链家地产副总裁林倩亦认为，目前北京房价尚未回落至年初水平，5月北京新房成交价环比降幅在3%左右。

上述地产广告公司人士认为，若要客观考察调控以来北京房价走势，最典型的参照楼盘是万科蓝山项目。这个住宅项目位于北京东四环附近，2009年底开盘时单价为每平方米3万元，今年春节前后至全国“两会”前，涨至3.5万元，“两会”结束后随着北京“地王”频出，猛涨至4.5万元，至调控新政后价格开始回落，目前为3.8万元。

“调控开始之后，政府把单价3万元以上的房子都压住，方法是个别与开放商约谈，就说你这房子5万，有点高，你再回去研究研究，不说不给你发证。这样一来北京3万元以上的新盘都压住了，不能说没作用。”一位北京开发商对本刊记者说。