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朱林兴:遏止地价飙升 关键在于改革用地制度

2010/3/26 13:02 作者:蓝色白羊 点击:975 评论:0 条 【
地价飙升问题,是个复杂的社会经济问题,核心是利益关系问题。遏止地价过快上涨势头的出路在于以科学发展观为指导,以稳定房地产市场和社会安定为目标,创新思路,深化供地制度改革

时下,如何遏止地价飙升的势头,成了人们广泛关心的热点话题。政府部门频频出台调控措施。继国资委明确要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产市场之后,北京国土规划管理部门提出将终止“价高者得”的竞标原则。国土资源部22日也明确要求,各地在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,不得出让住房用地;各省级国土资源管理厅(局)要认真研究,在房价上涨较快的一线城市和部分二、三线城市,选择以自住型、中小套型商品房建设用地地块为重点,积极开展试点,探索坚持和完善招拍挂制度、有效控制房价地价的政策和措施。这表明,相关政府部门的动作力度正在加大,政策措施正在日趋接近解决问题的关键,即供地制度的改革。

地价飙升是现行供地制度缺陷惹的祸

地价飙升问题,是个复杂的社会经济问题,核心是利益关系问题。而利益关系问题的生成、发展取决于一定的制度设计。

从上世纪80年代起,城市国有土地配置机制即供地制度,逐步由市场机制取代行政划拨方式。应当说,这一改革是成功的,成绩是辉煌的。但是,现行供地制度也存在诸多缺陷。主要表现有三:

一是将“土地资源价值最大化”片面理解为“经济效益最大化”。“土地资源价值最大化”科学含义应是社会、经济、生态效益最大化,或者说是“综合效益最大化”。但是,在不少地方,将土地视作为城市生财的主要源泉,出让多少土地,收取多少出让金和税收成为一些政府部门工作旋转的轴心。于是,90年代,“经营城市”的概念在神州大地风行,城市似乎成了企业。

二是供地结构失衡。价值取向失偏的必然结果,是供地结构失衡。虽然,上世纪80年代末,国务院就明确了城市住房主要职能是居住,普通商品房是城市房地产业主要开发方向,本世纪初,明确了构建保障性住房体系的责任在政府。但是时至今日,这项工作进展缓慢,市民享受面过小,可供保障性住房有限。究其原因在于供地结构明显偏向商品房用地。资料显示,从1990年至2006年,城市住房用地普遍占出让用地总量的50%以上,而中低价位用地比例不足15%,保障性住房几乎缺席。现在大家都以“面粉比面包贵”来形容地价的昂贵。问题就出在该用于生产一般“面包”的“面粉”投入到了生产高档“面包”,进而导致地价、房价飙升。

三是出让方式一刀切。土地出让方式市场化方向对头,这是不容置疑的。但是,“一刀切”就出问题了。如,政府部门普遍喜欢搞一次性“招拍挂”,而不看好年租,结果,当届政府方便了,丰收了,几十年的地价一次性支付,价岂有不高之理?又如,不论土地使用方向,一概采用“价高者得”的游戏规则,结果在土地日趋短缺的情况下,地价怎能不往上跃?

“稳大活小”当是供地制度改革的方向

“打蛇打七寸”,解决问题要抓源头。遏止地价过快上涨势头的出路在于以科学发展观为指导,以稳定房地产市场和社会安定为目标,创新思路,深化供地制度改革。

其改革方向可以用“稳大活小”来概括。城市住房可分为“自住房”(指以保障性住房为主的普通商品房,以下同)和以高端房为主的“投资房”。两者比例宜为7誜3。所谓“稳大”就是稳住“大”,即自住房用地,“活小”就是放活“小”,即投资房用地。包含三层含义:一是在供地目标上,确立“综合效益最大化”为指向,努力实现社会效益(民生)、经济效益和生态效益的统一,坚持城市住房以居住功能为主的基本定位;二是在供地结构上,要以“综合效益最大化和最佳宜居”为供地结构的基本原则,“自住房”用地应占整个住房用地的主体,以凸现城市住房的基本功能定位;三是,在供地方式上,应根据不同住房用地性质,采取分类供地方式,对“自住房”用地供给不宜完全市场化,可另行研究供地游戏规则,原则上是限地价、限房价;而对投资房用地供给则可完全放开,实行“价高者得”的原则。

推进供地制度改革需要社会共同努力

按“稳大活小”的取向改革供地制度,可以对整个房地产市场起到稳而不死、活而不乱的作用,既能满足中低收入者的居住需要,又能满足少数投资者和期望更好居住条件者的需要。而推进这项改革,需要政府、社会、市民齐心协力。

首先,各级政府部门是改革城市供地制度的决策者、主导者。政府部门只有转变政府职能,将“土地财政”的思路转变为“综合效益最大化”为上的理念,才能产生遏止地价飙升的决心、行动、政策、办法。城市土地是社会公共资源,理当用于民生事业。民生事业是一个社会、一个城市安定、持续发展的基石。这样,也许地少卖了,土地收入减少了,但社会安定了。当政者应在这个问题上分清轻重。

其次,要采取切实措施,确保“自住房”用地的供给。一个时期来,“自住房”用地得不到保证,欠账很多,这就要求在编制供地计划时首先满足;同时,盘活现有存量土地,可以考虑将回收的闲置地首选用于“自住房”用地的供给。“自住房”供地计划的编制和落实应列入政府业绩考核的重要指标。

再次,要按照公开、公平、公正的原则,改革、完善“自住房”分配机制。城市居民有权分享社会公共资源,获得必要的居住条件。“满足基本靠社会,改善居住靠自身”,是一条适宜原则。政府部门应围绕“满足基本”问题,深入调查研究,广泛听取市民的意见,制定出切实可行的“自住房”分配机制。依据不同“自住房”产权性质,严格确定和执行分配标准。对中低价位商品房,严格执行“一户只享受一次”的原则,并严格监督检查。对“自住房”分配过程中出现的弄虚作假、违法乱纪的行为予以严惩。市民大多数是通情达理的,只要实现了“满足基本”的要求,对地价房价的怨天怨地就会大大减少。
 

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