房企提前储金“过冬” 成交骤降令回款压力加重

2010/6/13 19:40 作者:蓝色白羊点击:895 评论：0 条【大中小】

国家统计局1-5月全国房地产市场运行情况数据显示，5月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4％，涨幅比4月份缩小0.4％，商品房销售额为3335亿元，比上月减少1113亿元，降幅为25.0％。

5月楼市成交量骤降，价格上涨趋势开始松动，房企销售回款压力加重。记者调查发现，除了通过降价促销尽快回笼资金外，房企筹资“过冬”已有自己的“门道”。

不囤地就不差钱？

一家去年收入只有5-6亿元的中小型地产投资集团在江苏省昆山市市郊有一块200-300亩的土地，这家地产投资集团财务副经理正和工程单位协商施工规划的款项预算，该房产开发项目所需建筑资金尚未到位。

“资金可先缓一缓，但工期规划不能再拖，否则会捉襟见肘。”这位财务副经理告诉记者，其间他接到一券商投行部人士电话，后者负责协助替这家公司寻找一笔1至2亿元的项目开发资金，还款期限为12-18个月。

据上述财务副经理透露，该公司去年花费近4亿买下该地块，以民间拆借资金及50％自有资金支付，民间拆借部分年息为15％。土地款虽已基本付清，公司也拿到“四证”，但如果迟迟不开发，该公司每年向民间资本支付高达3000万元的利息开支，相当于该公司总规模的5％至6％。

在银行贷款与房地产信托融资渠道收紧后，这家公司管理层想到了一个缓解资金压力的方法——向民间拆借机构提供该楼盘的优先购买权，即项目一旦建筑封顶进入预售期，贷款方能优先购买相应楼盘。

“现在已谈了几家，相信项目开发资金很快到位。”该财务副经理表示，“大型房企仍能得到银行贷款支持而不差钱，我们只能硬着头皮为开发项目筹资，尽快把楼盘卖完，一次性将土地支付与项目开发资金收回来。如果一些中小型房企土地支付款还没缴清，当前的资金链压力就更大。”

记者了解到，目前国内房地产行业流传着一句谚语：以前哪家公司囤地越多，他赚钱能力越高；现在哪家公司囤地越多，资金链断裂几率同样越高。

据中原地产研究中心4月的报告显示，自今年2月末以来，在其统计标杆房企中，复地、华润、金地、绿城及雅居乐均鲜有拿地，在房产调控政策密集出台的4月，标杆房企当月购地支出约42亿，是近12个月以来最低水平。仅有中海、万科、保利等在二三线城市拿地。

中原地产研究中心高级经理刘渊认为，按一季度末房地产公司现金流及年内负债情况来看，即使楼市成交量低迷状况持续逾6个月，只要不拿地，多数房企未来6个月仍能维持超过2008年底的现金流状况。