中国抓住了避免楼市泡沫硬着陆的最后时机

2010/4/26 16:34 作者:蓝色白羊点击:806 评论：0 条【大中小】

高楼价本质是土地财富再分配不合理

在过去的两周内，中国抓住了避免楼市泡沫硬着陆的最后机遇，中国楼市重蹈日本覆辙的概率大大降低。

尽管此前国资委雷霆责令非房主业的央企退出房地产，但市场仍然在怀疑决策层调控的决心，而房产商们则抓住最后的机会急速拉升楼价，尤以北京为烈，急剧暴涨的楼价甚至改变了千百年来北京人“高贵的秉性”——历来只谈天下大事的北京人，在过去一个月中，几乎人人都在议论楼市的暴富与投机。

所幸的是，两个更加严厉和直接的政策接踵而至——第二套以上房贷首付提高到50％以上，停止第三套房贷；上海等地酝酿对第三套以上住房征收保有税，从资金供应和投机持有成本上击中了楼市泡沫的要害。如果这些政策能够坚持，而不是看到房价下跌又慌忙救市，那么，现在就很可能是楼市的一个阶段性拐点。

笔者2009年10月曾写文章：“随着楼市多头得意洋洋地再拉一个历史新高，唱空者的士气深受打击，空前低迷，这些人的沉默其实是楼市长期投资价值难免幻灭的征兆。而未来房地产疯狂上涨可能会更惊人，但势必将跌得越发惨烈。”

笔者在一系列文章中反复强调：千万不能小觑房地产泡沫破灭的危机，房地产危机历来处于经济和金融危机的核心环节。1990年的日本金融危机后，日本的楼市价格最大下跌了85％，由此引发了信贷危机的无底洞，无数金融机构和房地产企业破产。楼市巨大泡沫之祸胜过2008年A股泡沫破裂的十倍，因为A股财富是10万亿元人民币级的，而房地产是100万亿元级的。A股大跌只是输掉过去的财富积累，房产大跌不仅将输掉过去，更将输掉未来自己以10年计的预期收入，即将像日本人那样输掉未来10～20年。

对于未来楼市趋势，笔者分析的两种可能是：在不出现恶性通胀的情况下，如果不能有效地遏制泡沫，房价如果在现基础上再涨20％～30％，未来3年内一定会出现房地产泡沫的大破灭，很可能会跌破50％。如果抓住最后机会有力遏制，则有可能在回调30％～50％后触底反弹。

对房地产泡沫“亡羊补牢”策略，笔者建议：治标——一、加大土地供给，打击囤积居奇；二、提高二套及以上房贷的首付和利率，打击房地产投机；治本，则要改变现在的土地分配政策——一、改土地出让一次性拍卖70年使用权为按年度收取物业税的方法，从根本上遏制投机；二、土地出让收入分配实现社会公众监督，其不少于一半比例应当用于廉租房等保障用房建设。

从目前出台的政策看，这四条建议有两条部分被采纳——提高二套及以上房贷首付利率和收取物业税。这两个举措应可实现对房价上涨的有力遏制，但仍是治标的色彩较多。

如果想要长期有效地遏制房地产泡沫，严厉打击投机，有效控制投资，将房地产基本职能回归于“社会公众必需品”的本位，仅有这两条还是不够的。如果要避免过去几年中已经再三发生的现象——楼价在短暂回调后再次强烈反弹，甚至再创新高，还需要有三项举措来保障。

这三项措施分别是：一、加大土地供给；二、将土地财政收入不少于一半用于廉租房等社会住房保障；三、遏制货币超额发行。然而，这三条也是最难做到的，因为其本质都是政府在土地和财政上要“取之于民，用之于民”，或者说要让渡利益于社会公众。

系列强硬措施出台，有力地震慑了房地产泡沫的最后疯狂，使得中国抓住了避免楼市泡沫膨胀的最后机遇，但是，也不能对未来泡沫的更凶悍反扑掉以轻心。

楼市问题的本质是土地财富再分配是否公正合理。从本源上讲，中华人民共和国的土地是全民所有，其利益应当全民共享，而不是大部分人被高溢价负担，而少部分人分享丰厚蛋糕。

要从根本上彻底解决房地产隐患，最核心的还是要有效遏制房地产产业链上的各种既得利益者的膨胀，实现更加公正合理的土地财富再分配，但这也是最困难的，意味着真正意义上的改革攻坚。