易宪容：央企的退出能否改变房地产的困境？

2010/3/27 12:13 作者:蓝色白羊点击:838 评论：0 条【大中小】

今年“两会”之后，北京的“地王”事件造成了对国内房地产市场巨大的冲击，先是全国媒体一片哗然，以为这是中央政府房地产宏观调控政策的失败，以为央企进入房地产市场推高地价，是国内房价飙升的元凶，从而使得其后国资委宣布要求78家央企退出房地产及北京市政府宣布暂时停止高价地的拍卖。

现在我们要问的是，国资委要求这些央企退出房地产市场能不能管住地王？能不能改变目前的房地产市场的困境？能不能让过高的房价回归理性？还有央企为何要进入房地产市场？等等。这些问题都是值得我们认真思考的。

可以说，国资委以行政命令的方式要求部分央企退出房地产市场，这是完全错误的。这是完全出于新闻媒体的压力，怕自己承担责任，突然间作出的草率的决定。因为，在房地产市场，法律上从来就没有进入的企业所有制的限制，更没有央企不能进入限制。既然进入房地产的企业没有所有制的限制，无论是民企进入还是央企进入都是一样的，只要每一家企业符合相应进入资质就可以。

那么，央企为什么要进入房地产市场？是不是央企不务正业？也不是。因为，在早些时候，国资委对每一家央企进入的行业有一些定位及分工要求，但是随着国资委对央企提出业绩考核要求、随着房地产暴利使得各行各业的企业都纷纷涌入房地产，央企进入房地产市场也是正常的。也就是说，在房地产暴利面前，民营企业可以做，央企同样会有巨大的逐利动机。可以说，央企进入房地产市场，主要是奔房地产暴利而来的。正因为房地产业有暴利，全国所有的企业及个人都涌入房地产，央企进入也是自然的。如果房地产暴利消失，央企自然会退出房地产，而不需要国资委下行政命令要求退出。

既然房地产业存在暴利，它也不可成为民营企业的专利而将央企排斥在这个行业之外。因为如果暴利行业仅是民企获得，那么这不仅对央企不公，也是对全国人民不公。因为，民企获得暴利，其收益全部会转化为个人财富。这就是为什么当前的房地产市场成了少数人在短期内集聚与转移社会财富的工具的原因。如果央企获得暴利，当前先是央企管理层的业绩，是管理层的报酬所得，但剩下的部分仍然可转化为国有资产及国有财富。在这个意义上，央企进入暴利的房地产给整个社会带来的利益更大一些。

当然，现在问题的焦点是央企进入房地产推高了地价，拍卖出一个又一个地王，从而使政府的房地产宏观调整政策失效，从而使中央要遏制房地产的高价格或不可能。因为，在不少人看来，地价过高不仅会进一步推高周边和当地城市的住房价格，也会改变房地产预期，让房地产开发商及投资者看好当前的市场从而让当地房价继续上涨。但是，实际上这是颠倒了因果关系，尽管房价与地价可以存在价格变化上的互动，但无论什么时候或地方，起决定因素的仍然是房价推高了地价，而不是地价推高了房价。从2007-2009年这几年的情况来看，只有在房价大涨时，所谓的地王才会一个又一个地出现。

一般来说，在一个成熟的房地产市场，土地拍卖价格的高低，媒体及业界并不会过度渲染，更不会把这些信息通过房地产开发商无限放大，比如中国香港。因为，在成熟的房地产市场，拍卖土地的价格是多少完全取决于建筑商对该土地投资价格的判断，至于这种判断的风险有多高，从建筑商拍到这块土地之后，就完全由建筑商自己来确定。由于拍卖土地的投资风险要由建筑商自己来承担，那么建筑商在拍得该土地时，其出价一定会进行充分的投资可行性论证，否则，若所拍卖土地存在巨大的风险，完全会由企业自己来承担。