房地产业新政虽多症结仍然无“解”

2010/1/6 14:14 作者:cjl123 点击:1178 评论：0 条【大中小】

　　为遏制房价上涨过快，中央出台了“国四条”，各部委也接二连三地出了各种政策，然而这些政策，仍没有跳出“遇热降温、遇冷发汗”的老套路，并不可能从根本上解决我国房地产的问题。目前我国房地产业的问题，首先在于土地招拍挂制度的不完善，其次在于缺乏针对广大中低收入群体的住房供给的体制。

　　土地出让“双轨制”形成的多元价格

　　为什么企业会囤地，投资者会炒房？不管地价占房价构成23%是否真实，每每出现一个新“地王”，都会给房地产带来一种震撼，带动房价的上涨。其实，无论是开发商，还是投机购房者，真正的投机炒作的对象不是房子，而是房子下面的土地。

　　目前我国的土地出让制度仍延续“双轨制”和“二元”价格，即各方政府对工业用地、市政基础设施用地多采用协议出让方式和成本价，对商业用地实施“招拍挂”政策。从理论上讲，“招拍挂”公开竞标，可以提高土地交易的透明度避免F·B，提升土地价值。但人为的分割市场的结果和产生的另类交易成本却让制度设计们始料未及。工业用地、行政办公用地的非市场化，导致许多工业园的土地利用效率低下，地毯式的厂房占用了大量土地；旧城改造中一栋栋政府行政办公楼拔地而起，形成了中国特有的土地资源短缺与浪费并存。一方面是大量的廉价出让的土地，而另一面，与百姓生活密切相关的居住用地却只有“挂拍挂”一条路，加之土地市场上“卖方”只有地方政府一家。那么，这种垄断格局拍出卖天价土地就成了一种常态。

　　“招拍挂”不仅使地方政府获得不菲的土地收益，也强化了政府与企业利益同盟。这也是此次“救市”地方政府出手之快,力度之大，而保障性、可支付住房供给不足的原因。此外，招拍挂还是企业撬动金融杠杆的力器。许多人误以为搞清了房价的成本构成,就可搞清房企“暴利”来源，其实，房价与成本的差额并非企业的“暴利”的主要来源，而是金融杠杆的运用，这就是我们为什么要规范房企的自有资本金不能低于35%，防止“空手套白狼”的道理所在。2009年土地招拍挂之所以成为众多国企、上市公司追捧的对象，他们不惜血本的拿地、抬高地价，其原因就在于土地是撬动金融杠杆的力器，从股票市场和银行圈到更多的钱。有了国家的钱、银行的钱和股民的血汗钱，只要公司经营收益率为正，企业自有资本的利润率就可以成倍的放大。

　　完善土地招拍挂制度的政策建议

　　对不同用途的商业用地应采取不同的招拍挂方式。对酒店宾馆、商业、旅游、娱乐设施、别墅、高档公寓住宅用地可以采取“价高者得”的招拍挂方式；但对于普通住宅建设用地应采取综合指标招拍挂方式，即综合地价、房价、户型、面积、企业自有资本、企业信誉、以往业绩（开发面积、房屋质量、节能环保技术的应用）、消费者评价、纳税情况和社会责任等多种指标，选拔出真正能为消费者提供品质高、服务好可支付住房的企业。综合指标的测算可像大学生考试答卷一样，采取电脑计分法，以避免人为因素。同时，政府办公用地也应逐步实行有偿出让制度，以限制政府奢靡之风盛行，让纳税人的钱用在刀刃上。

　　实行“收支两条”线，严格土地出让收益的管理。对土地出让金实行“收支两条”、专户和比例管理。首先要明确与民生相关的公共服务的支出的重点项目和应占的比例。例如，土地净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。对土地出让收益使用和分配应实行公示制，接受人大、审计的监督。

　　要从根本上解决招拍挂中的问题，还应深化土地制度改革入手，具体包括：一是建立一套界定清晰、受法律保障和监督、可实施的产权制度；二是在产权清晰的基础上，让更多的农村建设用地和“城中村”土地，以有偿出让、作价出资（入股）、租赁、联营、抵押等方式出让，早日进入土地市场，加快建立多元主体的土地供给体系，改变市场垄断格局；三是改变政府在土地市场上既当“裁判员”又当“运动员”的角色，限定政府权力为“产权保护、信息公示、调控总量、土地用途、结构管制和维护市场秩序”。

　　普通住宅不普通可支付住房缺失

　　新政一再强调要增加普通住房建设和供给，但政策好坏看细节。按照2005年设定的普通住房标准面积120平方米，大部分城市将标准提高到140-144平方米。现今一线城市的均价2万多计算，一套房在200万-300万，可谓普通住宅不普通，老百姓还是支付不起。增加保障性住房（经适房、廉租房）建设固然重要，但市场上真正缺的是一般百姓和“夹心层”真正的普通住房。连作为中等收入的公务员都需要超国民待遇，这种普通住宅是普通人能消费起的房吗？

　　政府应旗帜鲜明增加可支付住房供给，即一般中等收入群体租买得起的住房。在国外，可支付住房是指住房支出占家庭月收入比在30%左右，考虑我国收入多元化和透明度低的现实，住房支出与家庭收入比可略有提升。其主要销售对象是无自住房的中等收入群体。政府要有建设可支付住房的总体规划，供地指标、开发规模，建设标准，并运用信贷和税收政策引导和鼓励企业增加可支付住房供给，使之成为住宅市场上的主打产品，以优化住房供给结构，保障国民基本住房需求。

　　此外，在税收和信贷方面建立一种长效机制，朝令夕改，政策多变会加剧炒风盛行。政府和银行对第一次购房、自住者与购买多套住房投资者实施差别信贷和税收政策。对购房自住者，可以提供优惠利率和首付20%，减免物业税；对购买多套住房投资者，可提高首付、贷款利率，并对二套以上房开征物业税，对空置3年以上的房子征收物业空置税。中国之所以迟迟不能开征物业税，并不是统计和技术层面问题，关键在于突破利益集团的“围城”。在中国城市化没有完结之前，大规模的增加可支付住房供给可能是抑制高房价的理性选择。(上海证券报)