房产成调控工具是悲剧源楼市需终极解决方案

2010/7/16 21:21 作者:蓝色白羊点击:1050 评论：0 条【大中小】

最近关于房地产调控是否应该放松甚至停止的讨论,已成全国媒体的热点。仅仅以个位数出现的三套房贷成功案例,也被市场认为是房地产松绑的信号,地产股因此被炒出“一日游”行情。

调控是否应该停止或放松,对垒双方讨论的默认前提是会或不会影响宏观经济走势,也就是说大家都把房地产作为调控宏观经济走势的工具,如果下半年GDP减速,就应该放松对房地产的调控。事实上,此前每次调控,政府也都非常关心调控的节奏和力度把握,往往投鼠忌器,小心翼翼。

这正是房地产在中国成为全民悲喜剧的根源所在,也是对全民幸福的漠视和不负责任。作为影响宏观经济的要素,只是房地产的次要属性;成为增加全民幸福指数的重要组成部分,才应该是房地产与生俱来的核心属性。

调控为什么总是短期行为？

房地产调控的目的应该是什么？让这个社会的绝大部分公民,都能住上适应社会发展水平和自身经济实力的房子,有尊严地生活,应该是终极目标。无论是买的还是租的,无论是市场化商品房还是政策保障房。

但近观2010年,远观1997年,13年来几乎每年都来一次的调控,看不出其目的是为了这个目标,反而为宏观经济加温或降温成了主要目标。

在1997年决定房地产市场必须走市场化道路之后,十余年来房地产市场没有实际有效的全国性长期规划,每年都有短期政策出台,冷了要刺激,热了要降温。最有趣的例子就是“90/70”政策,到现在既没有宣布失效,也不要求遵守。

这样的短期属性政策管理长期属性市场,对宏观经济的调控效果南辕北辙,必然是平息了一次小的波动,又导致下一次更大的波动。最终结果是房地产没有为全民增加多少幸福感,反而成为全民的承重经济负担和心理负担。

楼市需要终极解决方案

这样的调控不仅对购房者不利,对有志于长期发展的开发商来说也不利,只有利于狠赚一把就溜的各种炒家。带头大哥万科的总裁郁亮,近期提出的房地产行业长期、健康、稳定成长的四条建议就很有代表性:

第一,迅速制定出相应的住宅长期发展规划,明确住宅供应总量、供应结构、土地供应以及人均住宅面积等,同时明确政策与市场的边界。

第二,应加大住房保障建设,尤其是廉租住房、公共租赁住房的供应力度,重点关注人口流入的主要目标城市,关注新移民、刚毕业大学生、外来务工人员。

第三,需要增加土地供应。包括加快城市新区建设,加快轨道交通、相关公共配套设施建设;适度提高城市容积率;推动土地供应的多元化;促进存量土地的盘活;坚持土地招拍挂制度。

第四,需要落实“国36条”,为民间资本提供更多的出路,能更有效分流投资性购房资金,使住房充分体现其使用功能,同时避免行业出现大起大落。

这四条如果能真正实现,的确能够解决房地产作为一个行业遇到的大部分问题;但最终需要解决的核心问题还是中央政府和地方政府的行为方式,中央政府与地方政府之间的财权事权划分需要更加公平合理,地方政府严重依赖“第二财政”是房地产市场高烧不退的根源所在。

因此需要真正推行物业税以取代土地出让金,让物业税成为地方政府的财政支柱,地方政府用这笔细水长流的收入来为本地居民谋福利,增加幸福感;而不是拿卖地得来的短期暴利建形象工程,盲目投入好大喜功的各种时髦“新兴产业”。