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二次房改:不求"居者有其产"但求"居者有其屋"

2010/6/21 21:34 作者:蓝色白羊 点击:1020 评论:0 条 【
到2030年中国基本上完成工业化的时候,在15亿人口中将有12亿城市人口,城市化率超过80%。目前如果不算进城打工的农民,真正的城市人口只有4.5亿,因此在未来20年将有接近8亿人要进城,是目前城市人口的两倍,而同期的经济总规模也将增长13倍,但是同期内的城市土地可供量仅能增长48%,所以在有限土地供给背景下的城市化加速与经济的持续较快增长,是导致地价与房价加快增长的根本原因。

房价上涨与地产商“捂地”行为有关,但是捂地行为是建筑在土地供给长期短缺的基础上,地产商正是由于清楚地看到了土地的长期稀缺性,才敢出巨资大量囤积土地。未来20年中国的非农土地供给只有2000多万亩,每年也就100多万亩,分配到中国的几百个大城市,每个城市每年也就数千亩,其中的大部分还要用到工、商、医疗、文教和城市基础设施建设中去,能分配给房地产业的还能有多少呢?土地短缺的根本原因并不是捂地造成的,长期来看,我国房价上涨的压力还是很大的。


工业化先行国家的历史经验证明,在走向现代化的过程中,房地产业从始至终都是经济增长中的支柱产业,而且是国民最重要的财产形式。房地产在一个现代化的国家财富形态中,一般都会占到2/3以上的比重,所以鼓励居民买房和鼓励居民用房产形式进行财富积累,是任何国家走向现代化过程中的必要的经济政策。如果本国的富裕居民已经创造出了庞大的货币财富,又不允许他们投资于房地产这个社会最大的财富蓄积池,那让他们把钱用到何处呢?如何解决这个问题,将考验管理者的智慧。

在发达市场经济国家也不是人人都买得起房,而是有将近一半甚至超过一半的居民是住在政府所提供的社会保障性住房里。所以,虽然社会做不到“居者有其产”却必须做到“居者有其屋”,就是要保障每一个公民的住房权利。不管买房还是租房,保证人人都有房住才是好的社会制度。

政府给中、低收入者提供了住房保障,就可以不再顾及房价高低而充分放开商品房市场,在彻底市场化的房地产领域内,房价高低是由供求双方决定的事。日本东京银座的地价,即使在地产泡沫破灭后的今天仍高达30万美元/平米。香港前一段也出现了78万港元/平米的楼价。再过20年,在北京、上海、广州、深圳这样的大城市或许也会出现这样高的地价,恐怕也只有这样高的地价才能大量吸纳社会财富,让有钱人的钱有个去处。但前提就是要进行“二次房改”,使保障性住房与市场化住房彻底分开,只有中低收入者的住房权利获得充分保障,市场化的房地产市场才能彻底放开与正常发展。

地价上涨压力是个长期问题

“新国十条”出台后各方评论众说纷纭。本轮以打压楼市价格为目的的房地产调控与2005年的那次会否一样——以无果而终走到了尽头我们还需要拭目以待。笔者认为,政策的有效性往往是由一个国家的要素禀赋条件决定的。并不是政策越严厉就离政策目标越接近,反而可能是南辕北辙。

当代著名发展经济学家钱纳里和仙昆在其《工业化和经济增长的比较研究》一书中,曾对二战后39个国家的工业化过程进行过定量研究。他们发现,各国的消费结构随人均收入增长都出现了一致性的规律变化,但是供给结构却由于天然禀赋的生产要素结构,即资本、土地与劳动力的构成比例不同而出现很大差别,由此也产生了各国发展战略和政策取向的差别。比如,人多地少的东亚地区都不约而同地采取了外向型发展战略,而资源丰裕的南美各国则都采取了进口替代战略。这说明,战略与政策并不是可以由人们自由选择的,而是被一个国家的要素禀赋条件决定的。所谓“国情”,就是一个国家的要素禀赋结构特征,因此顺应国情的战略与政策选择就是顺势而为,就会取得好的效果。

在地产领域,人是需求因素,土地是供给因素,人多地少就是在地产领域需求方长期大于供给方,这样就必然产生地价的长期上涨趋势。
 

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