楼市拐点何时现? 三季度末显现降价已是趋势

2010/6/10 19:52 作者:蓝色白羊点击:907 评论：0 条【大中小】

楼市调控政策继续深化，在土地增值税加强清算政策之后，住建部、央行和银监会日前联合发文，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范，实行“认房又认贷”的标准。

各大券商分析师认为，不断深化的政策表明房地产调控已进入深水区，政府不会轻易放松调控。随着政策的逐步推进和时间的推移，楼市僵局有望逐步被打破，房价下降已成大势所趋，而三季度末或将成为楼市量升价跌的重要拐点，房地产股也将因此迎来机会。

楼市僵局有望逐步打破

东方证券胡栋亮表示，对二套房认定标准的明确规范是对“国十条”的细化，但更为严厉，彰显了政府对现有调控政策不放松的决心，在房价未有明显下跌前，现有调控政策难以退出。在此背景下，房地产板块的整体机会也需等待。

长城证券刘昆认为，本轮房地产调控仍然是以中央政府为主导，地方政府为从属。中央的调控目的是保障民生，防范金融风险，稳定经济长期发展。而地方政府尽管签署了一系列军令状，但从自身角度出发，仍不希望看到楼市调整导致土地市场过度低迷的状况。另一方面，尽管政府希望开发商从大局出发，适当让利使楼市成交量重新活跃起来；但开发商目前资金充沛，宁愿延长工期，也不轻易降价。因此，中央和地方的博弈、政府与开发商的博弈、买卖双方的博弈，致使楼市短期仍处于僵持阶段。

刘昆同时表示，随着时间的推移和以信贷、财税为代表的调控政策逐步推进，政策威力也会逐步扩大。尽管房产税尚未落地、欧洲主权债务危机可能导致未来调控政策放松的预期，让为数不少的开发商在楼市调整中仍抱有死扛的打算。但房产税的征收只是时间问题，在我国经济不出现二次探底的情况下，政策收手的可能性很小。

高华证券王逸也认为，最新通知向开发商传递出中央政府坚决抑制投机需求的重要信号，在开发商显著降价之前，政府对房地产业的紧缩立场不太可能出现松动。逐步推进的紧缩措施将打破开发商与购房者的僵局，预计从今年三季度末起新增供应将开始显著增加，进而引起开发商之间的价格战。

拐点或三季度末显现

楼市新政陆续出台之后，各地普通商品房价格上涨已得到明显抑制，但一手房成交价格总体仍在高位波动，二手房有部分开始调整。

齐鲁证券涂力磊指出，截至2010年4月，房地产开发资金来源中有近25%来自按揭贷款，国家在此时继续收紧住房按揭贷款，无疑将继续收紧开发商的资金链，将促使开发商为缓解资金压力而适度降价、回笼部分资金，未来房价下降将成为大势所趋。

国泰君安孙建平表示，土地增值税、二套房认定标准等配套政策相继出台，进一步表明了决策层对于抑制房价泡沫、避免中国经济增长方式“房地产化”的决心，未来可预期的政策看点将集中在预售款监管、开竣工管理等方面。近期部分开发商开始采取更加积极务实的定价策略，主动下调开盘定价，或对在售项目进行各种名目的优惠促销，表明越来越多的开发商开始“丢掉幻想”，为应对行业下行周期做准备。预计6月中下旬开始房价将出现真正下降。

中银国际田世欣也指出，信贷政策的收紧和房贷门槛的提高，势必对楼市的量价走势进一步造成负面影响，预计量升价跌的拐点将在三季度出现。