新政之下我们如何买房？

2010/6/5 17:20 作者:扇子宝贝点击:753 评论：0 条【大中小】

2009年那一轮楼市火爆，明显属于非理性繁荣，是2008年四季度开始的刺激政策和流动性泛滥双重作用的结果。太多投资投机需求在市场中兴风作浪，最终将房价推到中央政府难以忍受的高度。正如笔者所料，更加严厉的宏观调控来了。4月中旬开始，以“国十条”为核心的新一轮房地产新政，以史无前例的房贷紧缩和强力压制投机性需求的措施，矛头直指部分房价过快上涨的城市。显而易见，这其中就包括上海。

　　新政出台后，全国楼市迅即出现降温。尤其是房屋成交量显著下降，包括上海在内的一线城市房屋成交量已遭腰斩。价格也出现调整迹象。二手房市场中降价已成普遍现象，新房市场受制于开发商资金面宽松，尚未出现大面积的价格下跌，但随着恒大、万科等地产巨头的率先促销，接下来会有越来越多的楼盘加入调价阵营。

　　面对这一调控和市场形势，楼市投资者又该如何调整策略？笔者有如下几点建议：第一，投资投机者应暂且收手。政策打压投资投机性购房需求的目的非常明确，不仅信贷紧缩，接下来少数城市还有可能开征持有环节的房产税，必然会大幅提高持有多套住宅的成本。因此，投资投机性购房应暂时停止，部分拥有多套住宅的应适当抛出部分房源，以降低市场风险。投资需求和投机需求的界线并不清晰，政策也无法有效甄别，所以暂时不要期望政策会对理性的投资需求网开一面。

　　第二，自住需求策略有别。对于首次置业需求，尤其是购买90平米以下普通住宅的，政策依然是优惠的，按规定还能享受首付低至二成、贷款七折优惠的待遇，即使部分银行不愿继续实行最大优惠度，相较二套及以上购房者，仍旧省却了很大一部分贷款成本。

　　对大部分改善需求，也就是二套房购房者，此时可考虑观望一段时间。改善需求的急迫性明显弱于首次置业，在当前房价整体调整的时期，明智的做法是暂且观察一下市场走势。等到房价有一定幅度的下跌，市场风险释放之后，尤其是一旦调控政策出现放松现象，即可准备入市。

　　第三，全国区域差异大，避开一线城市，在二三线城市中选择良机。上文已述，一线城市和东部地区的少数二三线城市房价偏高，泡沫明显，且属于政策重点抑制的城市，所以应规避此类区域。与之相反，部分中西部的二三线城市，过去几年房价涨幅合理，市场中投资投机比重很小，市场正处于大发展时期，相当于一线城市五年前的市场形态。因此，在当前全国楼市调整之下，即便这些城市的房地产市场也会受到些许影响，但风险较小，在可控范畴之内，依然可以有选择性地出手。因此，建议广大购房者，应密切观察年底市场走势，如果届时政策松动，就可以尝试入市了。