房地产调控第1波落地 房地产投资增速明年下滑
房地产调控第一波已经过去。反弹已经开始。相对而言，新兴产业的成长性更好，是未来主要的投资方向，但是也要平衡估值水平。新兴产业是今后一、二年可关注的重点，大黑马也会从新兴产业中产生。
调控第一波已经过去
《大众证券报》：目前地方政府的房地产调控细则相继问世，除北京外，都比较温和。现在是否可以判断，房地产调控第一波已经基本过去？接下来的政策观察期预计会有多久？
费良江华泰证券研究所所长助理)：中国经济正处于消费升级拉动经济增长时期，在这个时期，房地产和汽车消费是经济增长的支柱。前一段时期中央出台的房地产新政十条调控政策打压了房地产。可以说，这十条政策已经非常严厉，过于猛烈。房地产调控第一波已经过去，毕竟中国还需要一个稳定的经济增长速度。个人预计，至少到年底前，中央不会出台更严厉的调控政策。当然，如果因为人民币升值而出现严重的国际游资进入中国炒作房地产，那么中央可能会针对性地再次出台一些房地产调控政策。
包晓霞(南京证券研究所房地产研究员)：如果把前面密集的房地产调控政策视作第一波，那么，可以认为这第一波已经过去。但是更重量级的调控政策，如房产税、物业税，还悬而未决。目前，政策组合拳正逐渐对房地产实体经济产生影响，如果房价回落到合理区间，未来政策出台的时间点会推迟。
地产股反弹是修复估值
《大众证券报》：房地产调控一直被认为是导致本轮股市大跌的首要因素。目前，以万科为首的房地产股票已经出现止跌甚至反弹。房地产股票的基本面不确定风险是否已经释放？这种止跌甚至反弹有望维持多久？
费良江：从目前来看，房地产新政执行时间还较短，对房地产企业影响还较小，影响房地产股票的风险在一定程度上得到了释放。但是，影响房地产股票基本面的不确定风险还没有真正释放。不过，地方政府出于对自身利益的考虑，不可能完全按房地产新政十条严格执行，房地产股也就可以继续反弹。
包晓霞：政策的不确定已经释放，因为政策已经轰轰烈烈地出来了。未来房地产面临确定的风险而不是不确定的风险——销量下滑，随之伴随开发商下调新开工量。因此，地产股反弹只是对估值的修复，持续不了多久。
房地产投资增速明年下滑
《大众证券报》：住建部和地方签约保障性住宅建设消除了市场对房地产开发投资总规模下降的一部分担忧，由于房地产的投资周期较长，这是否意味着在未来的一、二年内，房地产投资仍然会居高不下？
费良江：房地产和汽车消费是中国这一时期拉动经济增长的支柱产业。汽车消费在经过这两年的高速增长后会有一定的收缩。如果房地产消费萎缩的话，那么对中国经济会有严重的打击。这是从中央政府到老百姓都不愿意看到的。中国经济主要靠拉动内需，而内需主要还是靠住房和汽车两大消费拉动，所以，房地产投资在今后的五年以上还会是拉动中国经济增长的重要引擎。
包晓霞：由于房地产投资的延续性和时滞性，2010年房地产投资仍然会保持较高的增速，但是如果房地产销量持续萎缩的话，下半年开发商可能会下调新开工量，明年房地产投资增速会下滑。保障性住房建设一方面意在解决老百姓住房问题，另一方面在于弥补商品房投资增速下滑的缺口。中国经济发展始终依赖于投资增长，短期内，这一模式还不可改变，但从长远来看，中国经济增长对投资的依赖性会减弱。
银行股企稳概率大
《大众证券报》：农业银行、光大银行的IPO即将启动，市场普遍预期管理层将会尽力营造一个较好的市场环境，对此是否认同？因房地产调控不确定而同步下挫的银行股的市盈率已低至10倍以下，它们的股价风险是否已经基本释放？
费良江：监管层应该会营造一个较好的市场环境来有利于发行。目前银行股处于估值较低水平，已经具备长期投资价值。但是，由于目前流通市值较大，没有大资金来推动大盘股上涨。因此，在接下来的六月份，它们最可能的走势是继续企稳或者稍有反弹。
包晓霞：个人认同。目前央行对流动性的控制已经有所放宽。房地产拖累银行，主要是担心房价下跌会产生大量坏账，实际上这种坏账压力是不存在的。银行股在指数中所占权重较大，股指期货推出不久，投资银行股需要考虑指数的平衡。指数是否继续下跌，还要考虑欧洲债务危机的发展情况，个人认为，银行股企稳的概率比较大。
新兴产业中将产生大黑马
《大众证券报》：市场一度担忧房地产上下游行业会受到牵连，相关上市公司业绩会同步受挫，如果接下来市场出现反弹，是这些传统行业的股票有可能跑赢大盘，还是那些新兴产业公司？
费良江：假如接下来市场出现反弹，由于前一阶段这些行业下跌幅度过大，反弹会超过市场，特别是一些资源类公司。但是，新兴产业经过一段时间的修正后，仍然会有机会跑赢大盘，也是今后一、二年可关注的重点，大黑马也会从新兴产业中产生。
包晓霞：相对而言，新兴产业的成长性更好，是未来主要的投资方向，但是也要平衡估值水平，因为新兴行业目前的估值都比较高。
风险释放反弹已开始
《大众证券报》：A股市场的系统性风险是否已经基本释放？六月股市能否迎来反弹？
费良江：随着对宏观经济调控政策松动和宏观经济预期的变化，市场已经迅速反应，可以说，A股市场的系统性风险已经基本释放。其一，目前A股市场市盈率只有14倍左右，已经接近次贷危机时期沪市1664点的13倍水平，而当时的市场环境和现在不能同日而语；其二，虽然我国开始采取紧缩性的宏观政策，但这是因为房地产市场中发生了过热的现象，也说明经济增长过快而不是经济萎缩；其三，美国经济日本经济已经出现很好的复苏势头，完全能抵挡欧洲债务危机给世界经济带来的影响，中国的外贸出口近期不会大幅下降。在以上背景下，中国宏观经济会持续向好，处于相对较低估值水平同时又是企业效益增长较快时期的A股市场，一定会受到世界经济亲睐。如果人民币在近期内有一定升值，那更会带动A股市场上涨。所以，个人看好六月A股市场。
包晓霞：此次指数下跌后期主要的变数是欧洲债务危机，从目前的情况来看，危机有所缓和，预期趋于稳定，估值因此得到修复，反弹已经开始。
调控第一波已经过去
《大众证券报》：目前地方政府的房地产调控细则相继问世，除北京外，都比较温和。现在是否可以判断，房地产调控第一波已经基本过去？接下来的政策观察期预计会有多久？
费良江华泰证券研究所所长助理)：中国经济正处于消费升级拉动经济增长时期，在这个时期，房地产和汽车消费是经济增长的支柱。前一段时期中央出台的房地产新政十条调控政策打压了房地产。可以说，这十条政策已经非常严厉，过于猛烈。房地产调控第一波已经过去，毕竟中国还需要一个稳定的经济增长速度。个人预计，至少到年底前，中央不会出台更严厉的调控政策。当然，如果因为人民币升值而出现严重的国际游资进入中国炒作房地产，那么中央可能会针对性地再次出台一些房地产调控政策。
包晓霞(南京证券研究所房地产研究员)：如果把前面密集的房地产调控政策视作第一波，那么，可以认为这第一波已经过去。但是更重量级的调控政策，如房产税、物业税，还悬而未决。目前，政策组合拳正逐渐对房地产实体经济产生影响，如果房价回落到合理区间，未来政策出台的时间点会推迟。
地产股反弹是修复估值
《大众证券报》：房地产调控一直被认为是导致本轮股市大跌的首要因素。目前，以万科为首的房地产股票已经出现止跌甚至反弹。房地产股票的基本面不确定风险是否已经释放？这种止跌甚至反弹有望维持多久？
费良江：从目前来看，房地产新政执行时间还较短，对房地产企业影响还较小，影响房地产股票的风险在一定程度上得到了释放。但是，影响房地产股票基本面的不确定风险还没有真正释放。不过，地方政府出于对自身利益的考虑，不可能完全按房地产新政十条严格执行，房地产股也就可以继续反弹。
包晓霞：政策的不确定已经释放，因为政策已经轰轰烈烈地出来了。未来房地产面临确定的风险而不是不确定的风险——销量下滑，随之伴随开发商下调新开工量。因此，地产股反弹只是对估值的修复，持续不了多久。
房地产投资增速明年下滑
《大众证券报》：住建部和地方签约保障性住宅建设消除了市场对房地产开发投资总规模下降的一部分担忧，由于房地产的投资周期较长，这是否意味着在未来的一、二年内，房地产投资仍然会居高不下？
费良江：房地产和汽车消费是中国这一时期拉动经济增长的支柱产业。汽车消费在经过这两年的高速增长后会有一定的收缩。如果房地产消费萎缩的话，那么对中国经济会有严重的打击。这是从中央政府到老百姓都不愿意看到的。中国经济主要靠拉动内需，而内需主要还是靠住房和汽车两大消费拉动，所以，房地产投资在今后的五年以上还会是拉动中国经济增长的重要引擎。
包晓霞：由于房地产投资的延续性和时滞性，2010年房地产投资仍然会保持较高的增速，但是如果房地产销量持续萎缩的话，下半年开发商可能会下调新开工量，明年房地产投资增速会下滑。保障性住房建设一方面意在解决老百姓住房问题，另一方面在于弥补商品房投资增速下滑的缺口。中国经济发展始终依赖于投资增长，短期内，这一模式还不可改变，但从长远来看，中国经济增长对投资的依赖性会减弱。
银行股企稳概率大
《大众证券报》：农业银行、光大银行的IPO即将启动，市场普遍预期管理层将会尽力营造一个较好的市场环境，对此是否认同？因房地产调控不确定而同步下挫的银行股的市盈率已低至10倍以下，它们的股价风险是否已经基本释放？
费良江：监管层应该会营造一个较好的市场环境来有利于发行。目前银行股处于估值较低水平，已经具备长期投资价值。但是，由于目前流通市值较大，没有大资金来推动大盘股上涨。因此，在接下来的六月份，它们最可能的走势是继续企稳或者稍有反弹。
包晓霞：个人认同。目前央行对流动性的控制已经有所放宽。房地产拖累银行，主要是担心房价下跌会产生大量坏账，实际上这种坏账压力是不存在的。银行股在指数中所占权重较大，股指期货推出不久，投资银行股需要考虑指数的平衡。指数是否继续下跌，还要考虑欧洲债务危机的发展情况，个人认为，银行股企稳的概率比较大。
新兴产业中将产生大黑马
《大众证券报》：市场一度担忧房地产上下游行业会受到牵连，相关上市公司业绩会同步受挫，如果接下来市场出现反弹，是这些传统行业的股票有可能跑赢大盘，还是那些新兴产业公司？
费良江：假如接下来市场出现反弹，由于前一阶段这些行业下跌幅度过大，反弹会超过市场，特别是一些资源类公司。但是，新兴产业经过一段时间的修正后，仍然会有机会跑赢大盘，也是今后一、二年可关注的重点，大黑马也会从新兴产业中产生。
包晓霞：相对而言，新兴产业的成长性更好，是未来主要的投资方向，但是也要平衡估值水平，因为新兴行业目前的估值都比较高。
风险释放反弹已开始
《大众证券报》：A股市场的系统性风险是否已经基本释放？六月股市能否迎来反弹？
费良江：随着对宏观经济调控政策松动和宏观经济预期的变化，市场已经迅速反应，可以说，A股市场的系统性风险已经基本释放。其一，目前A股市场市盈率只有14倍左右，已经接近次贷危机时期沪市1664点的13倍水平，而当时的市场环境和现在不能同日而语；其二，虽然我国开始采取紧缩性的宏观政策，但这是因为房地产市场中发生了过热的现象，也说明经济增长过快而不是经济萎缩；其三，美国经济日本经济已经出现很好的复苏势头，完全能抵挡欧洲债务危机给世界经济带来的影响，中国的外贸出口近期不会大幅下降。在以上背景下，中国宏观经济会持续向好，处于相对较低估值水平同时又是企业效益增长较快时期的A股市场，一定会受到世界经济亲睐。如果人民币在近期内有一定升值，那更会带动A股市场上涨。所以，个人看好六月A股市场。
包晓霞：此次指数下跌后期主要的变数是欧洲债务危机，从目前的情况来看，危机有所缓和，预期趋于稳定，估值因此得到修复，反弹已经开始。
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