楼市新政考验谁的智慧 5大购房难题应对攻略

2010/5/9 19:17 作者:蓝色白羊点击:965 评论：0 条【大中小】

以新“国十条”为核心的房地产调控政策接连出台至今已有半个月，开发商和购房者逐渐稳住阵脚，并纷纷研究应对策略。帮购房者垫首付、用装修贷款抵冲房贷不足部分、做“假离婚”获取首套房贷优惠等五花八门的招术都被一一用上，正所谓“上有政策，下有对策”。由此来看，民间智慧反应迅速且无处不在。

难题一：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍

●开发商

对策1：装修贷款变相支持

房贷一收紧，已经交付定金的意向购房者纷纷萌生退房念头。从各售楼处的表现来看，开发商第一时间与银行达成协议。首先，将拒贷客户或者首付、利率面临较大调整的客户推荐给中小银行或外资银行，期望获得政策前的贷款条件；同时建议购房者将原先申请的部分房贷转为高额装修贷款或消费贷款，变现支持房贷；实在不行的就让客户以企业名义购买后，以资产抵押申请经营性贷款。

对策2：首付分期或开发商垫资

对一些暂时交不起首付款又急着买房的购房者，有的开发商提出可分期付款，原来一次性付款的灵活处理为分期付款，将原本一次性到位的房款改为3个月后、6个月后几期付清，还有的甚至直接免息代垫两到三成首付。但一些业内人士提出其中隐情：开发商垫资一成，但价格涨了100元/平方米，相当于变相收取利息。

●购房者

对策1：想尽办法挤进首套房

新政出台后，由于首套房和二套房、三套房的待遇有天壤之别，一些购房者为了规避新政，想方设法把自己搞成首套房。

王小姐就是一个代表。2004年，王小姐的舅舅在松江购买了一套商品房，由于王小姐是大学老师，当时提供大学老师购房优惠政策，以她的名义可以节省3万元。于是，舅舅的这套房子，以王小姐的名义买下。2006年，王小姐和老公贷款买下自己的婚房。今年本来打算换房的她，对比新政相关规定之后发现，自己再换房就属于第三套，银行根本不给贷款。于是做出以下打算：先是把舅舅的房子卖掉，再把自己的婚房卖了，这样她的名下就没有房子，可以享受首套房政策。

王小姐是从第三套变成第一套，更多的改善型则是计划先卖后买，从第二套变成第一套。

对策2：选择固定利率贷款

房价下跌预期越来越强烈，购房者想抄底买房，却面临二套房贷利率上调1.1倍。怎么才能最省息？部分购房者瞄准了一度被市场冷落的固定利率。不少银行理财师也推荐，按揭购买第二套房，办固定利率房贷比较合算。以目前个人房贷基准利率5.94％计算，上浮10％以后就为6.534％，假如央行在今年内像某些专家预期的那样加息0.54个百分点，那么明年第二套房贷款利率至少要达到7.074％，在这种情况下，显然办固定利率房贷更合算。

对策3：假离婚、缓婚只为优惠

由于二套房是以家庭为单位计算的，不少人动起了“离婚”、缓婚的念头。有购房者表示，离婚后没有房产，以前也没贷过款，再购房仍属首套房。先协议离婚，把房产全部判给妻子，等申请完房贷，然后复婚。另有购房者提出，几年前父母购买的一套房产产权登记在他的名下，结婚买房属于第二套房，为了减小购房压力，只能先等对方买房然后再结婚了。只要感情好，晚点结婚也没关系。

对策4：“假户口本”偷梁换柱

用“假户口本”来获取房贷优惠成了时下房产交易的潜规则。户口本写明已婚，并已经拥有一套房产，如果办一个假的户口本，隐掉一方已婚有房的实情，说不定还能以首套房获取低首付和优惠贷款利率。但业内人士指出，这种行为风险太大，查出来的话要负法律责任。

对策5：巧用银行贷款差异

还有一种方法是在看好两套住房之后，同一天或同一时间段去不同的银行办理贷款，说不定因为审批时间相近，不至于被发现。徐汇区某楼盘的销售人员表示，部分客户能通过中资银行和外资银行之间贷款记录查询盲点获得较低首付和利率。如果客户持有的第一套房是在中资银行贷的款，外资银行在查以往贷款记录可能查不到，因此，有可能在外资银行享受首套房的待遇，以此类推，同样有可能将办不出的第三套房的贷款办成第二套房的贷款。但以上两种方法并不能保证每个客户都能成功办理，在政策敏感期银行审核很严格。