网文警醒2011年楼市崩盘离我们究竟有多远？

2010/4/19 16:14 作者:蓝色白羊点击:952 评论：0 条【大中小】

一线城市泡沫严重

当然，各国国情完全不一样，事情也不会这么简单。而且文章引用的数据也不准确，像房价飙升3倍，是明显的夸大。目前中国的情况，显然也没有这么严重。

但是文章提出的观点，值得警醒。而北京等一些沿海一、二线城市的房地产泡沫，确实可以与20年前的日本相提并论。

衡量一个国家或地区的房地产市场是否存在泡沫有三个重要指标，首先是租售比和房价收入比，这两指标分别反映了房屋出租多久能收回购房成本以及购房成本等于多少年的城市居民家庭年收入，另外还有一个重要指标是房屋的空置率。

根据去年底的数据，北京住宅平均年租售比46.5，部分地区超过了60。今年房市依然火爆不减，虽然我们没有4月份的数据，但根据房价上涨的趋势，现在的年租售比应该接近或超过50的水平了，已经达到了东京1987年的水平。如果完全重复东京的轨迹，那么北京房价还有一两年的时间继续上涨。随后就会进入下跌通道（东京比日本别的城市早进入下跌通道），直至恢复到世界大城市平均水平1:22的年租售比左右。

从统计的角度看，世界22个主要大城市的年租售比均值为22.33，而标准方差为8.33，北京目前的年租售比处于偏离平均值3个方差的水平左右，已经是极端的异常了。而更让人忧心的是，这个年租售比还在顽强攀升。

房价的收入比，就北京来讲，虽然不同的统计口径出来的数字并不一致，有一个口径去年8月就已经高达27倍，现在应该已接近30倍左右，但也有人说在20倍左右。无论哪个数据，都已超常，一般来讲，合理的房价收入比在4~6倍之间，目前北京市的房价收入都已经是国际平均水平4~5倍。

统计数据还显示，全国660个城市有6540万套住宅是空的（标准为六个月的电表零读数），这6540万套住宅是可供2.6亿人居住的。而且这还是一个全局性的数据，不仅仅限于一线城市，还包括二三线城市。一般来讲，空置率超过10％，就是房地产业泡沫的预兆。

让人担忧的是，泡沫还将进一步吹大。

泡沫越大，破灭时也会更瞩目。对比日本的数据，市场普遍看好当下楼市的预期只能是一个更危险的信号。现在虽然泡沫还是局部性的，相对集中在沿海的一线城市。但是一旦爆发，后果也是不堪设想。在改革开放的历史上，有过房地产泡沫破裂的例子。***南巡之后，海南的房地产就形成了一个泡沫，破灭之后，海南经济一蹶不振10来年。

虽然眼前高涨的预期，谈泡沫破裂似乎有些缥缈，但当政者绝不可忽视其风险。而且确有资金以此作为一个切实的投资（机）机会。

据《投资者报》记者所接触到的一个有数百亿人民币资金规模的海外投机资金，就在长线（5年左右）布局，博中国楼市泡沫破裂和人民币长期贬值。他们认为人民币现在将开始进入升值通道，会助涨国内资产价格，房价能创新高。判断这两年（2009~2010年）将会有剧烈泡沫。美元指数可望重新上120点，时间大约在2012年。如此美元对国际主要货币有较大升值，而人民币对美元又有所升值，则产品价格上涨、出口锐减。最后是人民币贬值、楼市泡沫破裂。

他们从去年底开始，计划用一年时间在上涨中全部出掉手中的资产，打算在泡沫期做空，然后持有现金在未来几年困难期买入国内产业。

当然他们的资产主要集中在沿海一线城市，因此也主要是针对一线城市的泡沫而言。

这样的情景，似乎又是当年高盛在日本，以及索罗斯在东南亚的资金搏杀情景的重演。