渌口的长株潭"后花园"梦想

2010/3/12 18:31 作者:HOPE 点击:1755 评论：3 条【大中小】

　(一)迎来“后花园”时代“两型”背景下的渌口新机会

“我们提出打造长株潭的后花园已经好多年了，但真正具备条件，也就是最近才开始。”株洲县县委书记王建平对记者，第一句就是等待多年后的无限感慨。

　　3月3日，记者在株洲县的时候，听到最多的就是“长株潭后花园”这个概念。

　　1965年4月，经国务院批准设立株洲县，渌口成为株洲县县治所在。这里距株洲市区仅14公里，是一个典型的卫星城。在长株潭两型社会试验区获批后，渌口成为其“后花园”的现实性正在逐步凸显。

　　这里自古为湘东门户，扼中原通往广东沿海之咽喉：京广铁路、武广铁路、京珠高速公路纵穿南北；浙赣复线、上瑞高速、320国道横贯东西；湘江千吨级航道可通江达海。

　　这里有新石器时代的磨山文化遗址，有舜帝南巡的足迹；汉代伏波将军南征交趾时驻军渌口；湘江之滨，唐杜甫、刘长卿有遗篇；宋朱熹夜宿朱亭结亭讲学。但是，多年来渌口一直默默无闻，被株洲市的光芒所掩盖。小镇仅5万多人口，无论是南下的列车，还是奔驰的汽车，都是从其身旁呼啸而过。

　　2010年，渌口的声音才开始被外界所注意。这种声音，正是房地产的召唤。当8000亩规模的惠天然?城市公园开始在报纸上首次亮相，就直接发出了“长株潭后花园”的清亮之音。

　　“后花园”是中国特有的人居方式。传统的中国大户庭院，前有大宅门，后有花园。后花园能修心怡情。那么，长株潭的后花园为什么是株洲县，是渌口？走进渌口，你才能感觉到，那份小镇的宁静和安逸，那份山水、空气和阳光，那份远离喧嚣的城市氛围，才是真正后花园的气质。

　　从地理区位上看，株洲县也是当仁不让的后花园。后花园能自如出入前庭，与客厅紧密相连又别有天地、情趣迥异。渌口正是这样的后花园城镇。她到株洲只需10多分钟，却没有工业城市的烟尘，没有交通枢纽城市的嘈杂。在现代都市人开始向往回归自然、回归简朴的时代，一种体验式的“后花园经济”就应运而生了。这种体验，由房地产业领衔。2009年，渌口的和城国际开始在株洲日报上叫卖“向南十分钟，节约10万元”。2010年初，城市公园楼盘大炒自然山水和两型地产。突然之间，房地产企业都不约而同的发现了这个后花园的魅力。2007年，渌口仅一家开发企业，到去年，已经发展到10余家。

　　该县县委书记王建平说，三大条件的具备，是渌口的后花园意识正式觉醒的前提：

　　首先，长株潭两型社会试验区的启动。两型社会建设的规划中，株洲县城已经被纳入株洲市核心区，渌口也将成为株洲市的一个区。试验区先行先试的“特权”，将赋予渌口更大的发展空间。

　　其次，株洲城市发展战略三大战役的启动，使渌口作为株洲的产业配套区的地位得到明显提高。他认为，株洲目前的市区主要是工业，那么，渌口就完全可以进行配套产业规划，大力发展现代商务休闲产业和房地产业；同时，新农村建设示范区也将成为城乡统筹发展的典范。2010年，株洲打响城市提质、园区攻坚、旅游升温三大战役，株洲县也顺应株洲市的总体形势，致力于提升城镇形象和品位，全力推进10平方公里、10万人口的生态、环保、宜居文明新城市建设进程。

　　再次，交通对接成为渌口这个“后花园”最大的优势。10分钟的车程，缩短的不仅仅是地理上的距离，更拉近了人们心理上的距离。也许，在今后，当很多人不再称自己是株洲县居民，而是株洲市民的时候，人们在购房置业时，将更容易想起渌口来。

　　和城国际

　　(二)株洲向南是渌口——渌口房地产板块调查

　　3月9日，株洲县漉潽广场周边一地块，不到10公顷，挂牌价位7000万元，开发商竞争从上午九时持续到下午三时，终以1.53亿元成交，溢价高达8000万元。这打破了该县此前800平方米土地卖出340万元的历史记录。

　　从去年开始，渌口的土地价值开始凸显。这将为一直财政吃紧的株洲县注入强心剂。该县县委副书记、县长蔡周良介绍说，该县财政一年的收入仅3个多亿，要养活1万多吃财政饭的人。房地产的发展，无疑对该县的经济有巨大的推动作用。因此，株洲县已经将房地产业作为其支柱产业之一。目前，他们正在准备做房地产产业规划。

　　主管副县长刘新宇列举了该县对发展房地产业的相关举措：每年召开行业恳谈会，出台比株洲市更优惠的政策，对行业进行总体规划。他说，今年该县的1号文件，就将房地产建设列入其中，争取在3年之内，达到10平方公里10万人口的“双十”目标。在时机成熟的时候，他们还考虑举办房产交易展示会。

　　同时，他列举了渌口房地产发展的几大优势：与其他县市相比，他们拥有株洲市的最大的购买客户群体。价格、环境、交通优势都是显而易见的。这些，正是他们提出打造“长株潭后花园”的底气所在。

　　该县房产局局长罗灵芝说，渌口房地产市场的真正规范，是从2007年才开始的。此前,当地房价一直徘徊在四五百元一平方米左右。当停止私人建房后，房地产开发企业数量逐年增多，房价也涨到了去年的电梯房2200-2300元一平方米；多层住宅达到了1600-1800元每平方米。即使是这样，渌口的房价对株洲市区的购房者还是十分有诱惑力，存在1200到1500的差价。用在市区买房的钱在渌口买套房，还可以节约出一辆车的费用。去年开始，开发规模达8000亩的惠

　　天然•城市公园进驻株洲县。这是该县第一次

　　引进大型项目，该县决策班子极为重视，全力做好服务协调工作。他们希望，今后，有更多大项目源源不断进驻。同时，23万平方米的和城国际销售也十分火爆。其购买的主力军就是来自株洲市区。去年全年，该县报建面积44万平方米，竣工面积30万平方米，产销两旺，对财政的贡献率估计超过2300万元。

　　土地市场的不断升温，正是开发企业看好渌口未来的证明。株洲县今年计划挂牌的土地将达1100多亩。他预计，市区的开发商对该区地块的竞争也将日益激烈。

　　(三)打造后花园品牌渌口开始形象包装

　　虽然渌口板块具有诸多天然优势，但要细数现实的基础条件，却面临着提笔无言的尴尬——人气不足，城市基础设施落后，配套不全。

　　用王建平书记的话说：要是我们连天然气都引不进来，就不要奢望渌口成为市区居民购房的目的地。

　　正是看到了短板所在，该县开始下大气改善其基础设施和配套功能。尽管财政紧张，该县还是提出并实施一系列雄心勃勃的计划。

　　近年来，该县先后投入2亿多元，对主要街道进行全面改造，打造伏波、向阳、火车站和金穗四大市民休闲广场，对县城提质扩容，争创省级文明卫生县城。教育、医疗机构等配套也进行了新建、改制和扩建。

　　今年，该县从绿化、亮化、美化、数字化和城镇基础设施五个方面展开了城镇提质战役：街道、居民小区、机关单位、广场等都要进行绿化提质；相应的给排水、通讯、电力、天然气管网全部入地；启动南洲新区大型公园、东湖湿地公园的规划设计和湘渌江风光带建设。主次干道全面完成路灯亮化工程。其中，仅伏波大道的提质美化，投资就达4000万元。“四化”基本参照株洲市的“创卫”“创模”的模式进行。

　　在城镇基础设施建设方面，该县更是前所未有的大投入：开工建设南洲、和谐两条大道，启动湘渌江风光带建设，全面完成津口东路改造，形成县城两纵两横的道路格局；年内还要、完成法院审判大楼、地税办税大厅主体工程建设，争取启动行政中心建设。同时，高起点、高标准推进漉浦商业广场开发，引入株洲百货大楼等具有实力的大型商家进驻；对河道开展清理整工作，对渌江及湘江进行护堤及环境治理，拆除河道周围违章建筑。目前，该县还正在实施县城清洁能源工程，年内要完成污水处理厂配套管网及2个提升泵建设、县城垃圾处理场建设；公共停车场的建设也在规划之中；新建廉租房260套、13000平方米。他们甚至设想，将市区通往白关的两处隧道进行改造，这样，可以打通交通瓶颈和天然气管网瓶颈。

　　从一系列行动可以断言：渌口的后花园意识正在觉醒，后花园的气派正在逐步具备。这是一个城市品牌的崛起。后花园的城市品牌将成就渌口，渌口的崛起将成为株洲城市发展的精彩一笔。

　　(四)以“后花园”的名义向长株潭推销渌口

　　因为北京城市的大规模扩张，成就了河北燕郊的房产传奇。因为大上海房价的高企，带动了江浙楼市的连年上涨。广州城市区域的放大，催生了番禺和华南板块。长株潭的城市群扩容进程中，将怎样提挈渌口这个后花园呢？

　　只有梳理清自身的优势与劣势，找准卖点，渌口的后花园品牌才能清晰，才能深入人心。

　　渌口板块的启动与腾飞，首要的机遇来自两型社会试验区的政策优惠，长株潭融城进程加快，中部崛起国家大战略的实施，都有利于渌口高起点谋划自己的定位。湖南3+5城际铁路，从渌口通过并设站；株洲城区扩大南移，从地理上与渌口融成一片……这些，是其他县市区不具备的机遇与优势。

　　从区位优势上看，京广铁路、武广高铁、浙赣铁路、京珠高速、沪昆高速均从株洲县经过；湘江和渌江两大河流带给渌口绝佳的水资源；气候温暖，景观资源和农业资源丰富，这些都是上天赋予渌口最佳的礼物。发展休闲旅游产业、物流产业，成为株洲县的优先选择。

　　从另一方面看，渌口城市基础设施建设薄弱，总体经济规模偏小，缺乏有竞争力的主导产业，城区人气不旺……这些都是发展房地产业的硬伤。

　　破题要从两个层面入手。

　　在政府层面，首先要做好锻造渌口城市品牌营销——后花园品牌的核心在于原生态。在交通便利的基础上，环境是渌口打造后花园的王牌。大力发展三产业，为打造宜居城区配套奠定基础——商业、教育、医疗、休闲娱乐等行业提升档次，丰富居民生活选择，才是筑巢引凤的不二之选。古人有买椟还珠典故，实际上今天的消费者对渌口的房产很有可能看重的是“椟”而非“珠”。这个椟，乃是指渌口片区的大环境，至于珠仅仅是那几室几厅的场所。同时，城区品牌清晰定位也是必不可少的。简单地卖几栋房子，恐怕没有多少人愿意选择渌口。后花园还需要有后花园的气质，有花后院的特色。卖生活方式、卖城区魅力、卖人文精神、卖生态资源，这些就要发展休闲产业、现代农业和旅游观光产业。而新兴的体验式经济，也可以为渌口的产业发展提供更多选择。

　　从房地产行业本身而言，目前除城市公园一个项目是来自市区的开发商，其他均是渌口本土的，他们的开发规模、开发理念、产品档次、操作模式都还处于粗放经营的阶段。提升开发商的素质，避免低水平的重复建设，也是应该正视的焦点。毕竟，从市区到渌口买房，不出三类群体：要享受回归自然的高素质客户，他们需要高档次的产品；经济实力稍逊的市民，图实惠才到这里定居；纯粹看中这里的发展潜力，投资等待日后升值的客户。渌口房地产要真正发展起来，需要还是前两类的客户。投资者不会真正在这里居住，对“后花园”日后的持续发展并不产生促进作用。如何针对客户做好产品，是开发商需要认真对待的问题。看到长远利益，不图目前的销售痛快，为这个城区的发展历史负责，能够做到这一点，就是渌口开发商开始成熟的标志，也是渌口真正成为株洲人居后花园的时刻。