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8038.49元/㎡ 长沙滨江新城一地块创单价新高

2010/10/23 08:11 作者:美女乐翻天 点击:1453 评论:0 条 【
10月21日下午,长沙又有三幅土地被成功摘牌,位于滨江新城、万家丽路和洞井镇的三幅地块均通过激烈的抢夺后终有所属。其中位于滨江新城世贸以北的一幅地块,溢价102420万元,以8038.49元/m2的楼面单价,再一次震撼处于新政中的长沙楼市。而一幅位于万家丽的地块,则在第134次竞价时被湖南政鑫置业开发有限公司拿下。最先拿下洞井镇地块的湖南南庭投资有限公司这场夺地战也不轻松,经过91轮竞价,溢价8080万元才最终以11807万元得手。这三幅令众公司大打出手的地块,再一次在长沙土地市场掀起血雨腥风。
  
  长沙土地市场再掀血雨腥风
  
  昨天下午17:57,位于岳麓区岳麓大道以北、岳北泵站以南的049号地块,以30831万元被长沙诚丰置业有限公司艰难地收入囊中,这块地只有两位买家,在21日上午9:21,长沙诚丰置业有限公司开始第一次出价,经过69轮竞价,终于打败对手。
  
  这块地位于大河西先导区的滨江新城,宗地面积47942.78m2,规划用途为商业金融用地,容积率≤0.8,限高24米,建筑密度≤40%,起始价18411万元,最终溢价12420万元,折算后楼面单价约8038.49元/m2。根据要求,竞得人在签订《成交确认书》之日起30日内一次性向指定的银行账户上支付全部的成交地价款30381万元和城市基础设施配套费47942.78×0.8×200=7670845元,合计共311480845元。这需要一定的经济实力,但奇怪的是,网上没有任何有关长沙诚丰置业有限公司的资讯透露。
  
  而在一份7月15号印发的一份内部会议纪要可以查看到,在6月21日上午,长沙大河西先导区国土规划部就召开了渔人码头方案审查会,渔人码头就是此次被拍卖的049号地块所在位置,由于其地块范围有教堂,所以周边建筑限高严格,同时此地块要求建设内容包括:娱乐、建设、演艺、陈列展示、文化交流和休闲观光场所。此地块与世贸7月份所拿地块仅一路之隔,若建成商业项目,将是河西最为繁华的文化商业地段。
  
  而在17:19,经过91次激烈的竞价,湖南南庭投资有限公司也以11807.0万元拿下位于雨花区洞井镇白田村的地块,超过起始价8080万,根据其宗地面积23270.35m2,容积率≤5.4,推算出这块的楼面单价为939.60元/m2。这块地自始至终只有两家公司竞价,10月21下午15:33,编号为96284061的买家开始出价,6分钟后湖南南庭投资有限公司参与竞价,此后两家一直呈胶着状态,每次竞价本来是加价40万元,但96284061的买家有几次忍不住直接加价400万元,但还是不敌湖南南庭投资有限公司势在必得的耐心,在11807万元时选择放弃。
  
  这块地位于雨花区环保大道与圭白路交叉处东南角,属商业、住宅用地,其中商业用地10471.65㎡占45%、出让年期40年,住宅用地12798.7㎡占55%、出让年期70年。湖南南庭投资有限公司最近在省住建厅的资质申报中,由无等级升为暂定,看来是为了此次的房地产开发特意申报房地产开发资质等级。
  
  当天最后成交的地块是编号为051位于万家丽路的一块仅4452.71m2的商业用地,规划容积率≤3.5,起始价1265万元,早在10月20日17:03,就有编号为22869033出价,随后有多家公司参与竞价,但由于增价幅度仅10万元,所以总价增速缓慢。也正是由于其地价小,总价低,引起众人争夺也就不足为奇了,编号为71565461的买家最初风头最劲,共出价54次,而到出价8次后收手在最后关头紧急现身的湖南政鑫置业开发有限公司,在总第134次,他自己第11次出价时,以2815万元成功购下此地块,折合楼面单价为1806.28元/m2。该公司成立于2003年,是一家具有三级资质开发的房地产企业,曾成功开发过“湖南韶峰星苑”项目,目前在运作韶峰星苑二期。
  
  至此,一场血雨腥风的土地大战才落下帷幕,三幅地块在溢价、竞价次数上再一次体现了长沙土地的抢手。然而,地价是推动房价上涨的理论在市场中常有耳闻并不鲜见,从这几幅地块看,到底是什么原因导致了地价的上涨呢?
  
  实际市场需求,才是真正的地价推手
  
  近年来,一路上涨的房价让地价成为众矢之的,政府成为开发商泄愤的耙子,开发商又成为消费者泄愤的耙子。
  
  诚然,地价是房价不可分割的一部分,上涨的地价当然最后是会摊到购房者身上来消化,购房者的愤怒可以理解的,问题是,政府果真要为高地价负全责么?
  
  昨天三幅地块的出价次数、溢价幅度都令人咋舌。这还不是地王,当年那些地王现场抢拍的惨烈,更让人触目惊心。那么,这个局面是谁造就的?政府?开发商?还是市场机制?
  
  马克思政治经济学原理认为,商品的价值量由生产该商品的社会必要劳动时间决定,商品按照价值量进行交换。商品房的属性是商品,那么随着建造时间的推移,价格自然会产生变化,这和其他成品商品的价格保持稳定不太一样。
  
  但一样的是,价格会以价值为中心而上下波动。今年以来的绿豆、生姜、大蒜价格暴涨充分印证了这一点。当整个社会对某种商品的需求达到一定程度供不应求时,价格就会超过价值,这是市场规律。只有在供求相等时,价格才等于价值,也只有在供大于求时,价格才会下跌。而现在,商品房仍旧处于供不应求状态。不管媒体揭露闲置土地还是空置率,都挡不住购房者抢房的滚滚浪潮。
  
  从投资理财的角度来讲,很多人乐意购置二套房、三套房……以使其资产在市场化进程中不至于贬值。同理,既然做房地产开发是有利有图的,开发商在拿地时自然毫不手软,有足够利润空间的地块,引起众人血拼并不足为怪。滨江新城的远景规划,应该是长沙诚丰置业有限公司竞价时毫不手软的原因之一,该公司看好该地块的未来升值潜力,而这份升值潜力,是基于购房者将来对此的实际买单行为。也就是说,实际上购房者的购房行为,才是地价上涨的真正推手。
  
  不仅仅是一家公司对长沙土地的潜力抱以期望,甚至于长沙本土大鳄凯达集团董事乐根成也对记者表示,真正值钱的是土地,一块土地在手上放上几年再转手,利润比做房地产开发要大得多,况且做房地产开发真的有很多事情需要去协调,相比之下利润并不如大家想像的那么高。
  
  也就在一周前,宁波博洋地产到大河西看地考察,并与本网记者联系,希望了解大河西房地产市场的情况,或许宁波博洋地产在长沙拿地的新闻很快就可以见诸各大媒体显眼位置。
  
  今年以来,长沙的土地市场一直都不平静,即使面临二次宏观调控,拿地的热潮仍一波接一波,可以想见,如果有一天,消费者对商品房的需求不再如此大,势必会影响到商品房的销售率,到有一天市场供过于求时,土地价格才有可能不被开发商如此捧高。
 

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