长沙征收南湖片区 “开发分摊费”引争议

2010/6/29 09:09 作者:CHxxHU 点击:1095 评论：0 条【大中小】

长沙市天心区南湖片区，长沙市中心繁荣之地，房价也在屡屡攀高。

　　而2009年8月，长沙市政府突然下达征收一项名为“南湖片区开发分摊费”的城市基础设施费用，要求南湖片区已购地的房地产企业，必须按照每亩近200万元的标准，补缴开发分摊费。如不缴纳者，不仅不给予办理正常的开发手续，甚至可以由市政府按原地价收回其土地使用权。

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　　2010年6月28日，本报记者走访长沙市政府、长沙市财政局进行求证，并获取了多份政府内部会议纪要和相关文件。长沙市财政局经济建设处工作人员向记者核实了此事的真实性，并明确指出，2009年财政局的确向市政府提交了一份关于南湖片区开发分摊费的汇报材料，这项开发分摊费的征收工作，也已经由长沙市南湖新城建设开发有限责任公司具体负责征收。

　　一项充满争议的“开发分摊费”，让长沙市南湖片区约667亩的已出让待开发土地陷入停滞，并直接加大了开发企业的成本负担。

　　“据我了解，强制征收半年多以来，开发商没有多少家缴纳。”6月28日，一位知情人士向本报记者坦言，长沙房价或因此被推高。

　　政府内部“会议纪要”决定征收

　　高达十多亿的收费，其依据是一份市政府的会议纪要。

　　记者经多方努力，拿到了一份长沙市人民政府2009年8月27日印发的2009年第45号《会议纪要》。会议纪要表明，2009年8月3日的一次政府工作会议上，研究讨论了“南湖片区开发分摊费问题”、“省公安厅反恐训练基地配套住房项目报建费问题”、“市城建投资公司兴业银行(601166,股吧)5.5亿元贷款分配问题”等多项内容。其中，对于南湖片区开发分摊费问题形成了一致决议：“原则同意按南湖片区范围内剩余用地中净用地计算分摊公共基础设施成本。如用地单位不愿分摊片区开发成本，可以按原地价由市政府收回其土地使用权。”

　　为了保证开发分摊费的收取顺利，该会议纪要还明确要求，长沙市建委、规划局等部门要严格把关，在用地单位没有交清开发分摊费之前，不得办理相关手续。

　　“早在2008年，长沙市就有了向开发企业收取开发分摊费的想法。2008年就发过内部文件，要求天心区政府和长沙财政局组织拟定南湖片区开发分摊费的征收标准。今年的这个决定，是前段工作的汇报和最后落实。”长沙市政府一位官员对记者透露说。

　　为了核实此次政府工作会议纪要的真实性，记者也取得了长沙市财政局2009年8月3日在此次会议上的汇报材料。这份名为《关于南湖片区开发分摊费有关情况的汇报》文件，明确指出，南湖片区土地总面积为5457亩，目前已出让开发1909.2亩。在剩余的3127.8亩中，已出让待开发土地面积为667亩，未出让2460.8亩。而按照湖南楚天资产评估有限公司进行的评估数字，整个南湖片区开发建设的公共基础设施成本为436998万元，但南湖片区内的开发项目预计应缴城市基础设施配套费约为83201万元，与43亿的总数字尚有353796万元的资金缺口。

　　问题就出于此处。为了弥补资金缺口，财政局的报告中提出，对片区内土地开发项目收取城市基础设施配套费。

　　对此，财政局提出了3种方案，一是按照南湖剩余的3127.8亩的用地进行平均分摊，每亩约为113.14万元，每平方米折合1696.29元；二是按南湖剩余用地总的净用地1801亩进行分摊，每亩约为196.4万元，每平方米折合2945.2元；三是按照南湖规划开发总建筑面积来分摊。

　　对此，2009年8月3日的政府工作会议的结论是，“按照剩余用地中的净用地计算分摊”，按此方案，每亩土地需分摊196.4万元的公共基础设施成本。

　　每亩征收近200万元

　　2009年9月，按照此前的会议决定，南湖片区的土地开发分摊费征收工作正式启动，由长沙市南湖新城建设开发有限责任公司具体负责。

　　而这个“长沙市南湖新城建设开发有限责任公司”，就是长沙房地产业界习惯俗称的“市南湖公司”，它是长沙南湖片区的投融资主体，独立承担了南湖片区及政府指定的其他项目的建设开发和土地一级整理工作。

　　在记者获取的市南湖公司2009年9月11日发给长沙市规划管理局的《工作联系函》中，明确写有“南湖片区开发分摊费的收取，由我司与用地单位签订收取协议。按照市财政局上报的材料，具体征收的标准按净用地收取196.4万元/亩执行。”除此之外，这份工作联系函还直接写明：“南湖片区范围内剩余未开发的经营性建设用地，都需收取片区开发分摊费，在没有交清开发分摊费之前，不得办理相关手续。”

　　在此项开发分摊费征收方案出台之后，南湖片区的房地产开发陷入一片混乱。

　　一位南湖房地产人士向记者透露，市政府规定的征收范围是“剩余用地中的净用地”，也就包括了此前已经按照正常招拍挂流程购买667亩土地的开发商，这部分被涉及的开发商，大约在16家左右。

　　“实际上，最受该项政策影响的，是目前已经出让待开发的667亩土地。他们是按照此前的价格正常购买土地的，现在如果按照市政府的征收方案，一下子每亩要多交200万元，这667亩地的开发分摊费总额将高达12亿元。这将大大增加房地产开发成本，也打乱了企业的整个开发计划。”

　　“也有开发商出于某种原因，主动与政府协商是否可以象征性的缴纳每亩几万元的费用，但都没有结果。目前，南湖新城的这667亩土地开发已全面停顾，乱得一锅粥一样。”这位知情人士不断地摇头。

　　过度依赖土地收入的财政制度，使得一些地方政府出现了类似于“开发分摊费”等具有自创色彩的收费名目，然而，这种做法却是疑点多多。

　　北京隆安律师事务所尹富强律师认为，在出让土地以后再加收的公共基础设施资金，即签订协议出让土地以后又强制加收费用，这是没有法律依据的。

　　“从获得的信息来看，开发分摊费属于公共基础设施资金的一部分，而公共基础设施建设一般由政府承担相应的责任，只有当政府财力不够的情况下，可以引入民营资金，并可在土地拍卖时以成本算入，不能事后向开发企业强行收取。”尹富强说。

　　此外，市政府收取开发分摊费的这一事件，应该属于行政征收行为，而行政征收行为必须国家的法律或者行政法规才有资格进行规定，政府工作会议纪要文件的法律效力并不够。而针对已经出让的土地附加新的开发分摊费，对补缴费用用地单位不予办理手续甚至原价收回土地使用权的规定，其合法性也颇受质疑。

　　让业界感到担忧的是，继南湖片区之后，长沙已经规划并着手开发滨江新城，而滨江新城的开发模板正是南湖片区，在这次政府工作会议纪要中，也明确提出，“滨江新城等片区范围内的开发分摊费计算成本，可以采用南湖片区同样的方式进行。”