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宏观调控下的疯癫式中国房地产 下步走向何方

2010/6/27 19:31 作者:蓝色白羊 点击:1032 评论:0 条 【
楼市“乱花渐欲迷人眼”,在这眼花缭乱的背后,房价是否像某些地产商所言在做“俯卧撑”?今年楼市的疯癫主要是各级地方政府和银行的“托市”政策所导致,是由于投机过甚所导致,中国房地产的泡沫已是不争的事实,房价收入比、房价租金(租售)比、房地产投资占固定资产投资和GDP的比重都严重超过国际警戒线。

楼市走势主要取决于中央政府的楼市调控政策和决心;其次是各级地方政府(包括银行)的执行力度;第二、银行的可持续放贷能力;第三是老百姓可持续的购买力和有支付能力的需求;第四是开发商的资金链;第五是投机客、获利盘的资金链和回吐压力。


潜在因素

1978年中国实行改革开放后,尤其是近30年来,中国房地产业的发展突飞猛进,逐渐成为中国经济发展的龙头产业之一;同时也是本轮“经济过热”的源头而成为国家连续几年宏观调控的重点行业之一。

尽管我国房地产业发展迅猛,但与房地产市场健康发展相匹配的、科学完善的房地产金融体系却没有相应建立起来。目前房地产业主要通过银行间接融资来实现企业发展,而通过企业债券、股票、信托投资、房地产投资基金等渠道直接融资的数量和比例较小。

房地产业与银行业过于紧密地捆绑在一起,从国外成熟市场经济国家发展的历史经验来看,可能蕴藏着较大的金融风险。美国曾经的储贷危机和今年的次级债危机都是非常典型的例证。

因此,本文拟通过介绍中国房地产金融的发展历程,揭示在宏观调控下中国房地产金融的主要问题;通过比较成熟市场经济国家在应对宏观调控的房地产金融创新实践,分析中国房地产金融创新的环境,提出完善当前房地产金融创新的措施和建议。

研究的背景与目标

过去的十年,虽然受到东南亚金融危机的影响,但中国经济仍然保持了稳健高速的增长,2009年末GDP增幅达到8%以上,预计2010年将超过这个数字。中国经济的这种超常规、长周期、高速度的发展,与之相随的是城市化和工业化速度加快,同时由于住房福利分配制度的取消,居民住宅消费的积极性爆炸式增长,使中国的房地产业也随之高速发展,房价年年攀升。

但数年积累下来的房价和投资增长,特别是2007~2009年间中国大多数城市房地产价格的突然暴涨,使中央政府意识到了潜在的金融风险,政府自2003年起连续出台宏观调控措施以抑制房地产业的过快发展。针对房地产市场的经济和行政调控举措于2010年达到了顶峰,同时也收到一定效果。但2009年以来虽然宏观调控形势并未减缓,但全国一线城市和部分二三线城市的房地产价格仍突然呈加快上涨格局,表面上针对房价的调控措施并未获得明显成效。

土地和资金是房地产开发的两大命脉,而土地的获取在公开市场上主要依靠资金实力,因此资金要素是房地产开发中最重要的要素,所以,房地产的核心问题说到底还是金融。可是,无论是实施银行业对外开放的主导思想和战略方针,还是人民币汇率日渐上升的趋势,以及国内通货膨胀和利率上升的压力,都使中国的金融业和银行业面临着前所未有的挑战。考虑到银行业在近些年信贷发放中的逐年扩张,特别是在房地产开发贷款中所占比例的居高不下,以及居民住宅消费贷款-个人住房按揭贷款金额在银行业务中的比例迅速上升,银行业与房地产业发展的相关联系越来越紧密,银行业也越来越可能受到房地产市场大幅波动的影响。

借鉴国外发达资本主义国家的成熟经验,由资产泡沫引发的金融危机对整个社会经济的伤害最大。无论是80年代的美国的储贷危机、日本的泡沫经济,还是90年代的东南亚金融危机,我们都可以发现,房地产是泡沫经济中的主要载体之一,经济过热是泡沫经济产生的温床,而银行信贷非理性扩张则对泡沫经济具有推波助澜的重要作用。

撰写目的也就是想通过介绍国外发达国家应对宏观调控时所采取的房地产金融创新举措,结合中国政府在此次宏观调控中已经鼓励和支持的房地产其它融资方式,指出中国房地产金融发展的趋势和必经之路。希望通过本文能引起人们对房地产金融问题的密切关注和更为深入的研究与探讨,不要一味地、单纯地呼吁减少房地产业的开发信贷,而是从标本兼治、开拓创新的思路上整体考虑房地产业的融资问题,并期待着能为政府决策和实际业务部门的工作提供一些有益的参考和借鉴。
 

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