楼市新政下自住型买家到到底该不该等降价?

2010/5/2 17:19 作者:蓝色白羊点击:744 评论：0 条【大中小】

楼市出现前所未有的重磅政策:90平方米以上购房首付三成,第二套执行首付五成、利率1.1倍。这次国家连续出政策对谁影响最大?在某网站开展的调查中,针对这一问题,近五成被调查者选择了投机倒房者,四分之一多的人选择了普通购房者。由此可见,大多数人希望打击炒房者,但是新政亦是双刃剑,对自住或改善型住房需求者也带来了不小的影响。对于投资/投机者、改善型需求、首套房刚需这三类典型人群,新政影响程度亦各有不同。

被“二套”的自住买家

近半个月来,各种关于买搂者消费行为的新闻频频出现:不少置业者下了订金不久,因为新政纷纷想拿回订金；刚和开发商签了认购书的,要违约退房,有甚者索性连订金都不要了。继续买房的,之前两成首付提高一成,利率各银行优惠有所不同,这样一来,首次置业首付提高,这些好不容易决心出手的购房者再次面临新的压力,左右为难。

“前几天有银行还说首付可以给三成,现在不得不五成了。”刘女士去年上半年在广州大道南贷款购入一套小三房,但入住后才发现楼下就是小区变电站,今年春节后她将房子转手,成为无房一族又回到租房住的状态。虽然这一捣腾让她手头顿时多出近三十万的现金,然而楼价也今非昔比。她理想中的房子早已超过百万大关,“被二套房了。”刘女士说,按她的购房要求,以申请20年贷款100万元二套房贷为例,按之前规定的8.5折贷款利率计,申请人每月须还本息6626.66元,20年利息总负担590397.45元；新政后,实际利率按基准利率1.1倍执行,申请人每月须还本息7475.76元,20年利息总负担为794182.79元。

两相对比,购房者每月增加偿还本息约850元,20年累计利息总负担差额约20万元。“我们开始考虑是否要离婚,然后买房后再复婚。”

新政制造自住购房的末班车?

“现在不买可能以后都买不起房了。”有购房者认为,这段时间可能是房价再次拉涨之前出手的最好机会。一位在广州做服装生意兼职炒房的杭州人夏小姐认为,2007年“9·27”政策出台后,因为对二套房的严格控制,房价飙升迅速得到了控制。而此后政策一放松,房价报复性疯涨,导致楼价越来越高,“这一轮调控很有可能是2007年的复制。”夏小姐认为,每次调控之后,房价反弹得就越厉害,鉴于多年成功炒房的经验,她建议身边的换房族赶紧出手,“可能现在不换,将来更换不起了。”

夏小姐的这一观点得到了一些业内专家的支持。财经专栏评论员韩令国则认为,新政对房价暴涨会起到绝对的抑制作用,但是这样的临时性政策与当前市场环境相比还不具备十足的威力,仅仅适合于国务院希望的遏制房价上涨过快,并不能完全解决房地产市场房价过高的真实问题。“只有限制投资和征税才能治房价。”

日前在网络被疯狂转载的一段关于香港地产评论员刘和平评论内地楼价的视屏,这段7分多钟的采访被大陆民众认为“说得十分到位,针针见血”。其中,刘和平认为,新政的出台“这次打压只会导致楼市短暂回调,而这次回调可能是老百姓搭楼市末班车的最后时机,不然只能跟房子越来越远。”他同时表示,目前内地政府以卖地收入来支撑地方财政的模式是从香港学来的,而香港政府此举是在为绝大多数香港市民提供保障性住房的前提下完成的,目前高地价仍是制约香港发展的瓶颈,因此并不值得学习。

但是,有人放弃同样有人买,“抄底”的心态同时显现。新政出台当天,房地产信息网针对新政网络调查,接受调查的3万多网友中,有45%的人表示若有房价下跌迹象就会抄底。

观望潮风声再起

相比北京、上海、深圳出现炒房客大量抛盘现象,广州市场相对平静。一方面,一手房市场未现大规模退房行为；另一方面二手房方面放盘量则增加了一到两成,但暂时价格还没有出现松动。在众多细则未明朗之前,绝大部分自住型买家宁愿选择观望。在上周的广州房博会上,观望的情绪就已明显弥漫。但与往年不同的是,本届房博会买卖双方更多的是在相互观望打探。大多数买家入场都是询价,“新政后楼价有没有下跌”成为买房最为关心的问题。

“想要换房,但首付一下子涨了两成,很难筹到。只好再等等看一段房价走势再做决定。”住在赤岗的钟先生和太太在婚前分别各有一套小户型,因为孩子将在秋天出世,换房的要求开始变得迫切,然而目前针对第三套房虽未停贷,但各项条件加起来,使得换房成本增高不少。“按照在市区三房单位算,首付至少要多20万左右。”

许多房地产分析人士都认为,“五一”的成交量可能下降,但是有迫切买楼需要的仍然会是购房的生力军。“其实从供求关系看,好房子尤其是市中心的,只会涨不会跌,趁价格还能搏一搏,就出手吧。”刚刚买下珠江新城二手楼的业主方小姐认为,而促使她赶紧签单的一个原因是,五一前银行还能为换房者提供三成,甚至两点五成的首付。（