房价难寻昔日的高傲 "贫血"房企亟待策略转向

2010/6/29 20:00 作者:蓝色白羊点击:914 评论：0 条【大中小】

外部融资无门，内部销售乏力，越来越多的开发商正加入到打折优惠的大军。这一轮史上最为严厉的调控政策，是否真能将中国的房产市场引入健康轨道？

一方面加大对上市房企融资的审核力度，另一方面严控投资性购房——始于2010年4月中旬的这一轮房产调控政策，被看作是中国房地产行业史上最大力度的调控。本轮政策施行至今己两月有余，房地产开发企业普遍遭遇资金链趋紧的情况，有分析认为，房企利润高增长时代正面临终结。

房价：难寻昔日的高傲

眼下摆在开发商面前的事实十分严峻，日益下滑的成交量，铺天盖地的特价房，品牌优惠措施的扩大，在买方市场的观望情绪笼罩下，房屋的销售价格开始变得很卑微。包括绿地、恒大、佳兆业等公司在内的知名房企，在调控之初及时调整销售策略，大规模的打折促销方案收益不小，即便在调控政策带来的营销冰封期，促销房企成交量均有明显上升。这个时点需要前瞻性的眼光的准确的判断，如果判断错误，就要及时的调整方案，直到正确为止。

新政推出后，面对全国一二线城市成交量下滑趋势的日趋严峻，有券商指出，中国房企利润高增长时代正面临终结。根据申银万国统计的数据我们观察到，2003~2009年，房地产行业的净利润复合增长率高达41%，而高增长来自于两方面：外部融资和内部增长。

房价不断超预期增长是内部增长的主要因素，也使得房企的净资产收益率（ROE）水平不断上行，而企业目前普遍遭遇融资难的情况，令房企对内生增长的依赖性加强。需要强调的是，在新政作用下，一旦房价进入下行通道，未来房产行业的ROE水平和利润增速将面临下滑，预计2010～2012年，行业平均利润将由此前的41%降低至20%。

“贫血”的房企亟待策略转向

国家力控房市泡沫的决心之大，恐怕开发商自己也没有料到。统计数据显示，在2010年年初，当时的开发商手中还至少握有1300亿元的资金，如今半年过去了，开发商手中的现金正在趋紧，近两个月来的楼市成交跳水导致的销售现金回笼不理想，更是加剧了这种状况。

日前市场上有消息指出，由于国家调控力度的加大，开发商无法像以前挪用其他银行贷款支付地价，开发商开始将希望寄托于境外热钱甚至地下钱庄的“输血”，而6月以来，开发商不约而同寻找新的融资来补充血液。6月17日，北京万科与农行签下了一单80亿元的授信，但这只是房企寻求融资的冰山一角。无论海外融资还是地下钱庄，其中存在的风险不言自明。而房企解决资金链困境的“治本”之策还是拉动行业销售。

外部融资无门，内部销售乏力，相信会有越来越多的开发商加入到打折优惠的大军中。我们知道房价一泻千里对经济的伤害会是致命的，但购房者们对房价的要求其实并不奢侈，只要在普通民众能力允许范围内购得属于自己的一套房即可满足。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！”有朝一日高房价的泡沫褪尽，地产商占据富豪榜半壁江山的畸态，也只能成为历史车轮留下的一道扭曲的碾痕。

[注：ROE，即净资产收益率（RateofReturn on Common Stockholders’ Equity ）的英文简称，净资产收益率又称股东权益收益率，是净利润与股东权益的百分比。该指标反映股东权益的收益水平，指标值越高，说明投资带来的收益越高。2003年至2009年，房价的非理性上涨是促成房企净资产收益率高增长的重要因素之一。]