地下钱庄输血房企融资民间利率迅猛上蹿五成

2010/6/27 19:36 作者:蓝色白羊点击:1005 评论：0 条【大中小】

股市再融资了如春梦，银行开发贷越收越紧，往年救命稻草般的信托融资也被戴上了种种枷锁。对于“没有钱万万不能”的开发商而言，这个夏天似乎只剩下降价回笼资金一条路可走。但市场总不乏柳暗花明的故事，种种压力之下，开发商开始瞄准庞大的社会游离资金，还有等待人民币升值的境外资金。于是，各种模式的地产“基金”正在形成。

地下钱庄变身地产PE

“我们这几个月的资金主要都是投放在房地产上。”李涛告诉记者，他原本是东莞一家地下钱庄的抄盘手，最近他又多了一个身份，成为一家民间地产基金的合伙人。该公司的主要业务就是为房地产企业融资。

“现在找我们的地产项目太多了，长期融资、短期过桥，各种需求都有。”李涛表示，让他决定投入地产项目就是一个需要短期过桥的项目。这是一个位于中山的开发商，3个月前拿下了一个总地价近5000万元的项目，但由于国家加大调控力度，开发商无法像以往般挪用其他银行贷款支付地价。与此同时，如果不缴纳土地款，开发商就拿不到“四证”，更不要说向银行申请开发贷。时间拖得过久，面对的将是地方政府高额的土地罚金，甚至直接收回土地。

于是开发商求助于李涛，4月初李涛向他们借出了2500万元。“现在这笔钱我们已经收回，外加500万元利息。”6月底李涛告诉记者。开发商在缴清土地款后，第一时间向银行融得开发贷，并且同时向李涛表示提前归还这笔年利率高达100%的借款。

“这种情况下，开发商哪来资金开发项目呢？”面对记者的疑问，李涛透露“还是我们的钱”。原来李涛看到开发商缴清土地款并且从银行取得开发贷，认为该项目的风险已经降到可承受范围，于是将2500万元的短期借款延展为2000万元的长期借款，只收取前期500万元利息。而新一期借款利率降为18%。

正是这一次业务合作，让李涛看到了房地产业务的巨大前景；而向李涛借钱的开发商也看上了民间庞大的“钱袋子”。于是两者一拍即合，开发商与李涛合伙成立一家投资公司，李涛负责寻找投资人，募集的资金主要投入此开发商在珠三角的四个项目，直接投资于项目股权，开发完毕后以分红的形式退出。

“现在投资的项目，至少要到一年半后再进入市场销售。”而在李涛看来，政府严控房地产市场的几率微乎其微，所以风险并没有想象的大。“2008年的经验显示，只要中国经济不出现全面的危机，一年半后的回报惊人。”李涛告诉《中国经营报》记者，最近像他一样准备“赌一把”的民间资本大有人在。“现在地下金融的利率非常高，珠三角一带的年利率差不多上涨了50%。去年年底，上千万元的借贷年利率大部分在20%左右，现在起码要30%。”李涛表示，其中很大部分原因就是被地产商的短期借款托起来的。

地产商3000亿元资金缺口

仅仅是一场房地产调控，就可以把中国的地下金融利率大幅托高？究竟地产商需要多少资金。

据国家统计局1～5月全国房地产市场运行情况显示，5月全国70个大中城市商品房销售额为3335亿元，比上月减少1113亿元，降幅为25%。

资金回笼少了1000多亿元，但开发商的投资还在不断增长，5月房地产开发完成的投资达到3985亿元，环比上涨了近20%，增加了648亿元；与此同时，5月的土地购置费用也达到了1019亿元，环比增加了709亿元，同比增长了1.59倍。

仅仅是这两项，开发商就必须比上月多投入1357亿元。去年房地产市场供求两旺，开发商的资金准备充分。这2000多亿元的差额也许并不可怕，“可怕的是政府的调控措施还在继续推行”。某上市房企的财务副经理表示。最近的一项调控措施是国税总局下发的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，如果这一清算严格执行，房地产行业仅仅是去年的土地增值税，就要再面对1000多亿元的支出。