全国楼市销量锐减房地产商火速调整三大策略

2010/5/19 18:42 作者:蓝色白羊点击:1049 评论：0 条【大中小】

房地产调控“满月”，全国楼市销量锐减；地产股频破拟定增发价，股市再融资遇阻；行业景气度见顶回落，土地购置和开发热情正在下滑。面对调控重压和市场变局，部分一线房地产企业已经开始调整自身的运营策略，以应对行业寒冬。

随行就市降价促销、中止增发融资转向多元化渠道、放缓购地节奏加快现有项目开发等举措，正在成为房企的共识。业内专家预计，一季度过热的经济数据给政府足够的空间与时间调控房地产行业，在流动性从紧的背景下，房地产开发商将普遍采取收缩战略，总体投资将趋于保守，行业景气度也将下行。

打折促销日益流行

“如果新开项目的认筹率达不到60%，我们会考虑5%-10%的折扣率。”北京本地一家房地产企业的销售负责人对中国证券报记者表示。

按照楼市的销售惯例，新项目开盘前，开发商一般会根据周边项目和二手房的成交均价，确定意向销售的价格区间，并以此向社会进行推介。这在业内被称为“蓄水”。如果意向客户的蓄积量大幅超过所供应的房源量，开发商会考虑按照价格区间的上限定价，或者进一步提价。

“目前的房价已处于历史高位，加之调控新政大幅压缩新增需求，新盘的客户蓄积量普遍不足，这给追求周转率的开发商造成了很大的销售压力。”21世纪不动产分析师齐凡表示。

5月16日，万科位于北京的紫苑项目正式开盘销售，该项目此次开盘报价为25000元/平方米。现场工作人员介绍，实际购房有两个点的优惠，如一次性付款打97折。附加开盘当日折扣等优惠条件后，其实际最终售价约为24200元/平方米。

“如果万科紫苑放在4月初开盘，均价估计得上30000元/平方米。目前，该区域二手房的成交价格普遍在25000元/平方米以上。”北京一位房地产销售代理机构的经理坦言。

“我们希望万科的楼盘在开盘当月的销售率达到60%，如果达不到，我们会调整开工节奏，以促销手段把房子卖出去。”虎年年初在对机构投资者解释万科的策略时，万科总裁郁亮如是说。

市场预期，下半年房企在销售方面的压力将会继续增大。因此，包括恒大、保利、绿地等公司先后扛起了“打折旗”。5月5日，恒大地产宣布，其全国楼盘统一85折“让利”促销。随后，保利地产位于上海的保利湖畔阳光苑、保利维拉家园等项目的售价也出现“暗降”。据保利上海内部人士透露，为了保证70%的销售率，今后一段时期会有比较可观的折扣优惠。

目前，多数开发商已在研究5月以后的价格战略，稳中下降或成为趋势。总体而言，5月份房企定价以小幅度的折扣让利为主。万科、保利、中海、华润、金地等一线房企的在售项目中，明确降价的楼盘尚在少数，但多数楼盘表示将在现有价格基础上给予不同程度的折让。